Риэлтор из Кургана рассказала URA.RU, почему рынок перегрет и чего ждать в 2026 году

Евгения Краснощекова — топовый риэлтор в одном из агентств недвижимости Кургана. В эксклюзивном интервью URA.RU она рассказала о текущих тенденциях на рынке недвижимости, поделилась, кто сегодня покупает жилье и как меняются условия ипотечного кредитования. Эксперт подробно объяснила, почему ставки остаются высокими и чего ждать в 2026 году, у кого есть риск остаться без собственного «угла» и кто приходит к ней с «котлетами» наличных.

— Сейчас говорят, что на рынке жилья много разных покупателей: от молодых блогеров до пожилых людей, у которых есть внушительный капитал. Расскажите, действительно ли так? Кто сегодня приходит покупать квартиры?

Представьте, к нам приходят казалось бы совсем еще дети — 2005 года рождения, а это уже 20-летние девушки и юноши, которые уже готовы купить свое первое жилье, и бабушки 70 лет, которые появляются с «котлетой» наличных и хотят вложиться в квартиру, а не хранить накопленное под матрасом. Клиенты бывают разные — семейные пары с детьми, одинокие покупатели, инвесторы. Наличка до сих пор активно используется, хотя ипотека — это основная форма покупки. Бывает, звонят и говорят: «У меня 15 миллионов наличными, подберите три-четыре квартиры для инвестиций». Но в целом большинство сейчас — это семьи с ипотекой, где есть дети.

— А как сегодня обстоят дела с ипотечными ставками? Говорят, раньше было около 30 процентов, а сейчас ниже, но все равно высоко?

Точно. Ставки 30-33% — это страшный сон, который уже позади. Сегодня стандартные ставки где-то в районе 19-20%, и, честно говоря, это все еще довольно много. Центральный банк снижает ключевую ставку на 0,5-1%, а банки почему-то не спешат снижать ипотеку, они не хотят быстро опускать ставки.

Это связано с тем, что есть предстоящие экономические сложности — повышение НДС, экономический спад, который все уже предвидят. Поэтому я не жду в 2026 году какого-то резкого падения ипотечных ставок, скорее все останется на том же уровне или изменится немного.

— Читала про всероссийские изменения именно в программе семейной ипотеки — что там нового?

Сейчас семейная ипотека у нас по ставке 6%. Предлагается сделать по-другому — привязывать ставку к количеству детей в семье. Если у вас один ребенок, ставка будет 12%, двое детей — 6%, трое — 4%. Но тут есть нюанс: двойня будет считаться как один ребенок, хотя сейчас семьи с двойней пользуются ставкой, как за двоих детей. Кроме того, собираются ужесточить проверку платежеспособности, то есть скоринг станет сложнее, отказов по ипотекам станет больше. Словом, программа станет менее привлекательной, ипотеку хотят усложнить.

— Что же с ценами на недвижимость? Все говорят, что они большие, но будет ли снижение?

Цены действительно высокие, и в ближайшем будущем серьезного снижения я не вижу. Новое жилье будут строить меньше, многие застройщики ожидают, что рынок будет перегрет, но просто сбросить цены не получится — слишком дорогая рабочая сила, дорожают стройматериалы, плюс новые миграционные правила затрудняют найм рабочих. Банки и застройщики совместно согласуют цены — не застройщики решают, поднимут или опустят стоимость. Цены, скорее всего, заморозят, или они останутся на текущем уровне.

— Можете рассказать о необычных примерах, которые были в практике?

Конечно! Помню, продавала двухкомнатную квартиру без ванной в поселке Механическом за полтора миллиона. Без ванной — это меня очень удивило, спрашивала хозяина, где люди мылись. Оказалось, он сдавал эту квартиру в аренду семье с детьми, и вопрос с ванной оставался загадкой. В итоге эту квартиру купила простая очень хозяйственная семья, установили душевую кабину — сделали ремонт и живут. А недавно у меня была гостинка без ремонта на Машиностроителей — была как будто лет 20 без ремонта, но ее быстро — буквально за неделю купила молодая семья с ребенком, чтобы сделать тут свое уютное гнездышко. Стоила квартира порядка 700 тысяч рублей — отличный вариант для начала.

— Сейчас есть такая как будто бы тенденция — одинокие девушки и парни часто живут с родителями и не спешат съезжать, почему им трудно купить свое жилье?

Такие семьи я называю — разнопоколенческие. Они живут под одной крышей и хотят разъехаться, но страшатся взвалить на себя ипотеку и большие платежи. Я в таких случаях говорю — нужно смотреть не на стоимость квартиры в новостройке, а на ежемесячный платеж. В итоге он оказывается довольно приемлемым, а потом квартиру эту можно использовать в качестве инвестиции и сдавать. Это выгоднее, чем совсем быть без своего жилья. И остаться, как стрекоза из басни — к 55 годам сил работать уже нет, и жилья своего тоже нет. Таким людям приходится снимать.

Есть реальная проблема — современное поколение не умеет копить. Молодежь любит кататься на такси и пить раф на кокосовом. Им бы поумерить немножечко свои траты, накопить на первоначальный взнос и купить свой угол, но им реально проще поддерживать какой-то прикольный уровень жизни с большими тратами на маркетплейсах, но они не могут себе накопить даже на первоначальный взнос и купить первое жилье.

— Кто тогда кто покупает квартиры в Кургане?

Более прагматичны оказываются молодые люди из деревень. Многие переезжают в город, есть материнский капитал, льготные ипотеки, выплаты по СВО — это поддерживает покупательскую способность. Часто квартиры покупают «на будущее» для детей, просто чтобы иметь свою недвижимость. Говорят: «Мы эти квартиры даже трогать не будем, но будем знать, что у нас у ребенка есть жилье».

— А как бы вы посоветовали молодежи, которая хочет купить жилье, но не может накопить?

Главное — перестать тратить все на текущее удовольствие. Лучше умерить расходы и начать копить на первоначальный взнос. Государство помогает материнским капиталом — например, за одного ребенка это 690 тысяч рублей, за двоих — 900 тысяч. Это отличный старт для покупки квартиры, и с дополнительными субсидиями можно приобрести даже двушку. Многие не понимают, что ипотеку нужно было брать уже вчера, время не ждет.

— Как сейчас складывается ситуация с арендой жилья?

Рынок аренды в Кургане довольно слабо развит. В Москве и Питере есть конкуренция: хозяева делают ремонт, соревнуются, чтобы сдавать квартиры лучше. А здесь много старого жилья с бабушкиным ремонтом, с запахом, старой мебелью. Такие квартиры сдаются медленно и по низкой цене. Хороших отремонтированных вариантов мало, и вот такие приличные квартиры разбираются быстро.

— Какие негативные тенденции сейчас на рынке ипотечного кредитования?

Меня лично пугает рост количества банкротов и людей с испорченной кредитной историей. Если человек прошел процедуру банкротства, ипотеку он, скорее всего, больше не получит.

Единственный шанс — если у него есть «свое» жилье, не попавшее под банкротство, его можно продать и купить что-то крупнее. Все остальные варианты для таких людей недоступны. А те, кто еще может брать ипотеку, будут сдавать квартиры в аренду этим людям.

— Какие есть плюсы в взятии ипотеки сейчас с точки зрения инфляции?

Это очень важный момент. Если вы берете ипотеку под 6%, а инфляция в стране 15-20%, по сути кредит стоит вам почти бесплатно. Деньги постепенно обесцениваются, а вы пользуетесь ими, платя фиксированную ставку. Вы можете не торопиться с досрочными платежами и растянуть кредит на 30 лет — выгодно для заемщика.