Жилищная «почемучка»: тюменский аналитик простыми словами ответила на сложные вопросы о недвижимости

По последним данным аналитических агентств, средневзвешенная цена квадратного метра в тюменских новостройках перевалила за отметку в 130 тысяч рублей. При этом с начала года региональные девелоперы продали лишь четверть строящегося или уже построенного жилья, но объемы к концу года обещают ввести колоссальные — аж 2,6 миллиона квадратов. Как эти взаимоисключающие параграфы увязываются в единый рынок, URA.RU простыми словами объяснила независимый аналитик Светлана Молодкина.

Светлана, главный вопрос, который сейчас, наверное, крутится в головах у всех близких к рынку недвижимости: застройщики жалуются на крайне низкие продажи, но все равно строят какие-то безумные миллионы квадратов. Как так?

Это простейшая логика. Те новостройки, которые возводят сейчас, начинали строить год — два назад. Очень много проектов стартовало в «жирные годы», а когда наступили другие времена, остановить процесс уже было невозможно. 

Получается, девелоперы попали в безвыходное положение?

Так и есть. И тут вопрос не только в дольщиках, которые уже заплатили деньги и продолжают оплачивать ипотеку. Пускай даже эти деньги в безопасности на счетах эскроу. Есть еще множество обязательств, по которым застройщики должны расчитваться. 

Рынок построен так, что деньги дольщика лежат на эскроу, а девелопер строит за деньги банка. Это кредиты, которые застройщик тоже обязан возвращать. Получается, если остановить стройку, пострадают и дольщики, и сами застройщики.

Значит, то, что мы видим в жилищном строительстве сейчас — по сути, остатки былого величия?

Да. Рынок был активный, и никто не ждал, что так резко все поменяется. А теперь темпы запуска проектов резко снизились.

Мы еще увидим в этом и следующем году большие объемы ввода. А вот в 2027 году ощутим весь дисбаланс и провал по квадратам.

На стагнирующих продажах мы видим продолжающийся рост стоимости жилья. И многие задаются вопросом: почему? Разве не логично снизить цену, чтобы продать больше?

На самом деле тот рост, который мы видим — около 3-4% за год — даже близко не покрывает рост расходов застройщиков. Получается такая вилка: с одной стороны, снижать цену девелопер не может, так как останется в убытке и не сможет вернуть долги. С другой — цена уже сейчас на покупательском пределе, но и она не дает нужной маржинальности.

И тем не менее, кто-то идет на скидки, демпингует цены...

Это скорее ситуативные моменты. Застройщик часто дает скидки, устраивает акции — чтобы привлечь к себе покупателя. 

Каждый застройщик решает для себя сам. Одни поднимают цены адекватно расходам — и у них встают продажи. Другие делают дисконты — и у них встает маржинальность. Какой путь выбрать — дело застройщика, однородного предложения в сегменте новостроек сейчас нет.

В итоге все упирается в деньги, которых, по сути, нет ни у покупателя, ни у продавца?

Именно такая ситуация и сложилась. Но, повторюсь, застройщики сами выбирают свою стратегию, эффект от которой мы почувствуем еще не в этом и не в следующем году.

Некоторые девелоперы нашли лазейку в точечной застройке. Про нее много негатива было в начале 2000-х, а сейчас? Зачем она сейчас нужна?

Начнем с того, что в Тюмени точечная застройка — далеко не тренд. В регионе, все таки, сильно развиты механизмы КРТ, а это — крупные проекты из нескольких очередей.

И, тем не менее, «точечники» в городе есть. Те же «Люди», «Звезда»...

Есть и дургие. Но это не массовое явление. Плюс — это уже не те «свечки», которые строили в нулевых. Сейчас это для многих девелоперов понятный формат, с котором все просто. Пришел, построил, пошел дальше. В точечной застройке нет изнуряющего долгие годы соблюдения качества проекта. По факту получается, что вторые и третьи очереди крупных проектов получаются хуже, чем первые. 

Вообще, сейчас точечные проекты уже не те, что раньше. Это не высотка посреди старых частных домиков. Как правило, это адексатные высотки в адекватных локациях. Но, повторюсь, потенциала у точечной застройки в Тюмени нет.

Получается, прогнозы совсем не радужные? Можно ли сейчас сказать, что ждет тюменский девелопмент в ближайшие годы?

Прогнозы скорее неоднозначны. Именно потому, что сейчас каждый сам выбирает свою стратегию. Впрочем, в данный момент в Тюмени есть продуктовый баланс по недвижимости. Мы видим жилье разных классов, которое строится в разных локациях.

Нет уже ситуаций, когда всем скопом девелоперы застраивают один район — как было со Слободой, например, или с Восточным. Строят и на окраинах, и в центре.

То есть, разговоров о банкротствах застройщиков — пусть даже не из первого и второго эшелонов — быть не может?

Этого сейчас сказать невозможно. Пока еще банкротства девелоперов мы не видели — это факт. Поэтому предсказать, будет ли оно, как будет происходить, какие мы получим последствия, никто не возьмется. 

Однозначно 2026 год будет еще годом работы на выживание. Сейчас в Тюмени 101 застройщик, и среди них большая часть сидит почти без продаж. И даже те, кто много продает — им некомфортно. И в следующий год ситуация вряд ли радикально изменится.