18 июня 2021
17 июня 2021

«Шквал капитальных ремонтов никогда не остановить»

Дмитрий Докин – о больших деньгах, безответственных собственниках и райских городах будущего

Размер текста
-
17
+
Дмитрий Докин один из потенциальных распорядителей создаваемой в Зауралье капремонтной "кубышки"

Баста! Халявы больше не будет. Жильцы многоквартирных домов будут обязаны самостоятельно оплачивать капремонт своих многоэтажек. В помощь людям — региональный фонд, который станет и спасителем, и карателем, и банком в одном флаконе. Пока механизм работы фонда кажется несколько сложным и сомнительным. Но, как уверяет первый заместитель директора областного департамента строительства, госэкспертизы и ЖКХ Дмитрий Докин, он перспективный и единственно возможный. О том, кто и как должен будет вносить деньги в «общак», как их будут расходовать, когда жители увидят свои обновленные дома и многом другом — в интервью «URA.Ru».

— Дмитрий Вячеславович, прежде чем перейти к исключительно практическим вопросам, скажите, как лично вы относитесь к идее обязательного капремонта домов за народные деньги. Почему все-таки государство сказало, как отрезало: капремонт нужно перекладывать на людей?

— На мой взгляд, к этому решению государство слишком долго шло — это нужно было делать давно. Это решение очень правильное.

Притом, если подумать, нашу страну разделили на две части: мы все озаботились проблемами многоквартирных домов, а ровно половина наших граждан живет в частном секторе, в собственных домах, даже не в коттеджах, и никого их проблемы не интересуют. Для Курганской области — это 50% населения. То есть это дома двухквартирные, индивидуальные дома. И жильцы таких домов сами ремонтируют свое имущество, и не возмущаются, что они вынуждены это делать.

— Но ведь люди справедливо задают вопрос: почему они должны ремонтировать дома, если государство при приватизации передало им изношенные строения...

— Во-первых, приватизация была добровольной. Во-вторых, дома, которые передавались гражданам, действительно, перед приватизацией должны были быть отремонтированы собственниками. Собственником было не государство. Собственниками были учреждения и предприятия. Сейчас они будут ремонтировать «свои» дома? Нет. Звучат призывы обращаться в суд, который заставит муниципалитет провести ремонт. Муниципалитет сделает? Нет, у него нет столько денег. У нас недоремонт копился десятилетиями. Никто этими вопросами не озадачивался и не занимался. Когда говорят, что мы всю жизнь платили...

Никто ничего не платил: в советское время была разработана система проведения на многоквартирных жилых зданиях планово-предупредительных ремонтов. Периодичность проведения ремонтных работ устанавливалась на основе среднестатистических значений физического износа ограждающих конструкций и систем зданий вне зависимости от условий их эксплуатации и местоположения. Символическая квартирная плата (в разные годы — от 0,2 до 10% от фактических затрат на коммунальные и жилищные услуги) не включала отчислений на капитальный ремонт. В связи с этим полагаю совершенно несостоятельными утверждения, что отчисления на капитальный ремонт вносились гражданами всегда и оседали на счетах амортизационного фонда, который исчез в 1990-х годах. Никакого фонда не было. Более того, амортизационные начисления на жилые здания также не производились, осуществлялось лишь их исчисление как операция бухгалтерского учета для определения статистических показателей, характеризующих уровень износа основных фондов в жилищном хозяйстве.

— Все время говорится о том, что у государства нет денег на ремонт домов. Но и для многих людей, для малозащищенных слоев населения, прежде всего, добавление взносов на капремонт будет еще более тяжелым бременем...

— Конечно, всем малоимущим гражданам будет оказываться помощь в виде субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Департамент строительства, наверное, не тот орган, чтобы четко и внятно ответить на этот вопрос. Я возвращаюсь к первому вопросу: а у жителей сельских поселений, например, есть деньги содержать свои частные дома?

— Дома в разном состоянии и находятся...

— Сколько денег есть, на столько и содержат. Есть ведь и другой механизм — расприватизация. Нет средств у человека содержать имущество, отдаешь квартиру в муниципальное образование. Квартира будет находиться в соцнайме до конца твоей жизни. Но ведь все хотят владеть, продавать. А что продавать, если все это рухнет? Мы владеть хотим, продавать хотим, детям подарить хотим, а содержать не хотим. Сегодня половина населения не осознает того, что государство уже пять лет за счет средств всех граждан РФ помогает ремонтировать их многоквартирные дома. Тот, кто живет в частном доме, скажет: «Почему государство должно выделять деньги на ремонт общего имущества многоквартирного дома? Я налоги плачу, а мой дом никто не ремонтирует, у меня не спрашивают, течет ли у меня крыша, что с моим фасадом, есть ли у меня деньги отремонтировать все это?» Поэтому в первую очередь каждый житель многоквартирного дома должен осознать, что он — собственник.

— Больше всего возмущений наверняка вызовет размер взноса за капремонт. Называется сумма 7 рублей 60 копеек с квадратного метра. Она может измениться?

— Сразу поясню, что 7,6 рубля — это федеральный стандарт стоимости капитального ремонта, установленный правительством РФ для межбюджетных отношений.

— Но сумма 7 рублей 60 копеек неоднократно озвучивалась как рекомендованная Курганской области при установлении размера взноса на капремонт...

— Федеральные стандарты, которые ежегодно определяет правительство РФ, нужны для расчета «коммунальной» финансовой помощи бюджетам регионов. А так как расходы на ЖКХ постоянно растут, за ними приходится подтягивать и стандарты. Рассчитываются они исходя из фактических затрат граждан на оплату жилья и коммунальных услуг предыдущих лет. Но к расчету и установлению размера взноса на капитальный ремонт они отношения не имеют.

— Тогда о какой примерно сумме сегодня идет речь? Каким будет размер платы?

— Хотелось бы, чтобы он был экономически обоснованным. В моем понимании, мы должны отдавать себе отчет — чего мы хотим: чтобы система капитального ремонта нормально функционировала, и дома ремонтировались, или чтобы всем было приятно: сделать минимальный взнос, через год осознать, что на эти деньги мы не можем ничего отремонтировать и получить недовольство граждан. Скажут: деньги собирали, а дом не отремонтировали. Я бы даже не обсуждал размер взноса — его установит департамент государственного регулирования цен и тарифов Курганской области, и он должен быть только экономически обоснованным.

— Но люди все равно хотят понимать, из чего будет рассчитываться сумма взноса.

— Считается все очень просто. Жилищный кодекс установил виды капитальных работ, которые можно осуществлять на доме. Пример: берем типовой пятиэтажный дом. Площадь фасада, площадь кровли, инженерные сети, другие характеристики указаны в техническом паспорте многоквартирного дома. Исходя из этих данных, определяется стоимость ремонта. Предположим, 10 миллионов рублей: чтобы осуществить комплексный ремонт многоквартирного дома, понадобится 10 млн рублей. Эти 10 миллионов рублей делятся на общую площадь помещений многоквартирного жилого дома (квартиры и другие объекты недвижимости), затем все это делится на 30 лет (срок программы. — ред.). Получается размер взноса. Все это — экономика. Если нам нужно на квадратный метр 10 рублей 18 копеек, а мы примем 5 рублей 70 копеек, где взять оставшиеся средства? Банально могу сказать так: нам на половину кровли денег хватит, а половина останется не отремонтированной.

— Платеж будет дифференцированным?

— Нет, размер взноса будет единым. Но, по сути, дифференцирование все же будет — по срокам накопления. Например, 9-этажный дом, где 200 квартир, будет копить на свой ремонт 15-16 лет, 8-квартирный будет копить все 30 лет. Суммы, которые требуются на ремонт, будут отличаться: кому-то надо 30 миллионов, кому-то миллиона будет достаточно, но этот миллион четыре гражданина будут копить 30 лет.

— Но ведь есть и другой момент: кто-то живет в новом доме, где существует 5-летняя гарантия застройщика, а кому-то ремонт необходим уже завтра. Платить же все будут одинаково.

— Это очень сложно будет объяснить людям, если по каждому типу дома выводить отдельный размер платы: почему у кого-то 8 рублей, а у кого-то 10 рублей. И, опять же, при таком подходе чем старее дом, тем больше будет платеж. И мы снова загоним людей в угол. У нас на сегодняшний день практически всем домам уже нужен ремонт. Допустим, сегодня дом ввели в эксплуатацию, капитальный ремонт у него должен производиться через 25-30 лет, в зависимости от конструктива. Когда ему надо начать платить? Судя по вашей логике, он должен озаботиться этой проблемой на 25-й год...

— Я говорю не об этом, «озаботиться» можно и раньше, скажем, по окончанию гарантийного срока, либо дифференцировать платеж — сделать его более низким, к примеру.

— По сути, собственники всех объектов, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, должны с первого же года заниматься сбором средств. Хотелось бы сразу развести понятия: все почему-то считают, что кто-то кому-то будет давать деньги на ремонт. Система взаимного финансирования не предусматривает, что ты кому-то даешь деньги. Средства лежат на твоем лицевом счете, как в банке.

— Разница все же есть: в банке человек может снять деньги со своего счета, а со счета квартиры сделать это будет невозможно. Эти деньги невозвратные.

— Невозвратные. Деньги принадлежат не вам, а вашей квартире. Я имею в виду принцип взаимного финансирования. То есть банк финансирует разные проекты. Но на вашей книжке числится 12 тыс. рублей. И здесь на лицевом счете каждого гражданина будет числиться ровно столько, сколько он накопил. И эти средства могут быть использованы только на капитальный ремонт. Их нельзя забрать, они принадлежат квартире. И при смене собственника они продолжают числиться за квартирой.

— Каков механизм взаимного финансирования? Дома, например, в Кургане будут ремонтировать только за счет средств, собранных в этом муниципалитете, или они, допустим, могут быть направлены на капремонт домов в том же Макушино?

— Законом мы устанавливаем, что средства, собранные в муниципальном образовании, расходуются только в этом муниципальном образовании. То есть никто в Макушине не будет сдавать деньги на ремонт многоквартирных домов в Кургане, и наоборот. Это очень важный вопрос для того, чтобы стимулировать орган местного самоуправления на работу, чтобы не давать возможность говорить, что в Кургане деньги собрали, а увезли в Макушино. У нас и проблем-то по проведению капитального ремонта нигде не предвидится, за исключением Кургана и Шадринска, где большая концентрация многоквартирных домов. В остальных муниципалитетах, даже выстраивая схему капитального ремонта, у нас на 30 лет многоквартирных домов-то не хватает. В Альменево, например, согласно статистическим данным, всего 14 многоквартирных домов, в Мокроусово — 11, в Сафакулево — 10.

— Следовательно, у них и объем «кассы взаимопомощи» будет меньше. Денег будет хватать?

— Конечно. Берем, к примеру, муниципальное образование, где 60 домов. В программе на 30 лет нам надо включить по два дома на каждый год. 60 домов собрали деньги — мы два дома ремонтируем, на следующий год — то же самое. При этом собственники тех домов, которые уже отремонтировали, продолжают платить, как бы возвращая деньги. Таким образом, осуществляется взаимное финансирование.

— С какого времени собственники должны будут начать вносить плату на капремонт?

— Смотрите, нам сейчас нужно принять закон. После этого в установленный период мы должны сформировать региональную программу. По истечении четырех месяцев после публикации региональной программы у граждан возникает обязанность оплаты взноса на капитальный ремонт — это установлено Жилищным кодексом. За этот период в течение двух месяцев собственники должны определиться с формой накопления средств — на специальном счете или на счете регионального оператора.

— Какая все же разница между накоплением на спецсчете и на счете регионального оператора?

— Граждане могут накапливать средства на специальном счете. Они сами смогут определить, когда и что они будут ремонтировать. Но делать это они будут только на собственные средства, которые накопили. Для примера возьмем типовой пятиэтажный дом. Платеж, предположим, 10 рублей. Площадь дома 4 тысячи квадратных метров. За год накопили 480 тысяч. Принимается решение на общем собрании: нужно ремонтировать крышу. Ремонт кровли — в среднем 3 миллиона. Средств недостаточно. То есть пришли к тому, что не на что ремонтировать. Другие дома вам не дадут деньги — вы на спецсчете накапливаете, то есть вы никому свои деньги давать не хотите, но и вам никто не даст.

— Открыть спецсчет, как я понимаю, могут только ТСЖ и ЖСК?

— Совершенно верно. Но у нас 80% домов, где вообще никому ничего не надо. Если мы возьмем ТСЖ, они сотнями исчисляются, они уйдут, к примеру, на спецсчет, но года не пройдет, и они придут к региональному оператору — мы-то будем ремонтировать дома, а они реально будут копить 20 лет. Ничего они не сделают на 420 тыс. рублей, особенно, если у них есть серьезная проблема: фасад не отремонтировать, инженерные сети, кровлю не отремонтировать. Может быть, что-то частично удастся сделать.

В нашем законе четко определен перечень видов работ, на которые могут расходоваться средства граждан: кроме конкретных видов работ капитального характера, мы предусмотрели возможность составления смет. Это могут сделать и сами собственники: найдут подрядную организацию, составят дефектную ведомость, потом смету, которую утвердят на общем собрании и с которой затем придут к региональному оператору.

— Управляющие компании каким-то образом могут влиять на размер взноса?

— Управкомпании в этом процессе вообще не участвуют. Только жители. Решение принимает только ТСЖ, если создана такая система, либо общее собрание собственников.

— Собственники помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов тоже будут участвовать в накоплении средств?

— Да, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах должны, в том числе государственные и муниципальные учреждения.

— Сегодня ведь еще многих волнует, насколько средства будут защищены, не уйдут ли они кому-то в карман.

— Государство гарантирует сохранность этих средств путем определения субсидиарной ответственности. То есть если кто-то украл эти средства, бюджет Курганской области положит их обратно. Хотя я не понимаю, как эти средства можно украсть. Они будут лежать на лицевом счете квартиры. Мы можем говорить о плохом качестве работ, о неправильном выполнении работ, но это же зависит от самих граждан: если у человека частный дом, он же от строителей ни на шаг не отходит, только перемерив все, заплатит им деньги. И никто не побежит в муниципальное образование или госжилнадзор жаловаться, что у вас в частном доме неправильно что-то отремонтировали. А тут почему-то считается нормальным прийти и сказать: у нас в многоквартирном доме подрядчик некачественно выполнил работы. Разберитесь с ним. Сами граждане, а не чиновники, должны понимать ответственность за состояние своего дома, контролировать ход ремонта.

— Как будет составляться программа капремонта? Определен срок действия программы — 30 лет. У людей, вообще, велики шансы дождаться ремонта своего дома?

— Программа будет включать адрес дома, год проведения капитального ремонта и другие характеристики: количество этажей, подъездов, площадь дома и прочее. Мы предложили схему капитального ремонта многоквартирных домов с градацией на 10 лет — тогда есть шанс дождаться ремонта. То есть предлагается сделать так, чтобы каждый дом входил в программу капитального ремонта с периодичностью в 10 лет. И граждане сами определят, что им нужно отремонтировать в тот или иной период. Например, течет кровля. Поэтому на первом этапе они принимают решение отремонтировать кровлю. Во второе десятилетие — инженерные сети и т.д. Мне хотелось бы, чтобы все понимали, что действие этой программы не ограничится 30 годами. Она будет ежегодно продляться до бесконечности, начиная с 2015 года, то есть 2015-2044 годы, 2016-2045 годы и т.д. Ее никто не будет переписывать, она просто будет пополняться новыми домами, которые введены в эксплуатацию, те дома, в которых капремонт проведен, будут опять «вставать» в очередь и так до бесконечности, пока дом не будет признан аварийным, и его не снесут.

При этом мы не включаем в программу двух-, четырехквартирные дома, которые их собственники много лет содержат самостоятельно. Но если они изъявят желание включиться, пожалуйста, мы возражать не будем.

— Какой все-таки будет алгоритм? Сначала составляются муниципальные программы, из них формируется региональная? Дальше что? Кто будет определять очередность ремонта домов?

— Определять очередность будет орган местного самоуправления. Механизм следующий: за шесть месяцев до года, в котором в доме будет проводиться капитальный ремонт, региональный оператор присылает собственникам извещение и уведомляет, что дом включен в программу капитального ремонта. Гражданам в течение трех месяцев нужно будет определиться с видами работ. Потом вместе с региональным оператором будут составлять и обсуждать смету. Хотят они этого или не хотят, они обязаны будут делать капитальный ремонт в указанный в программе год. Если они не выполнят это условие (Жилищная инспекция будет контролировать) и в течение года не проведут капитальный ремонт, дом автоматически попадет под управление регионального оператора. Все средства со счета дома будут списаны и переведены на счет регионального оператора.

Многое зависит и от активности жителей. Есть одно-, двухподъездные дома, где живут граждане с хорошим достатком, они могут принять решение о повышенном сборе средств. Те, кто накапливает средства на спецсчете, могут все отремонтировать, предъявить нам документы, и мы освободить их от взносов на капитальный ремонт.

— Как вы относитесь к предложению главы Кургана Павла Кожевникова относительно использования механизма кредитования собственников для проведения капремонта, а потом погашения этого кредита за счет собранных ими средств. Это, как я понимаю, прописано в Жилищном кодексе, но в нашем законе такой механизм не предусмотрен.

— Я не поддерживаю эту идею. Давайте рассудим с позиции граждан. Вот стоит дом. Как собственникам взять кредит? Подо что? Под дом? Единственный механизм — это закладывать собственный объект недвижимости. Граждане на это не пойдут.

Давайте посмотрим с другой стороны. Вот сейчас региональный оператор заработает, в каждом доме обязательно найдется собственник, который не будет платить. И граждане ничего с ним поделать не смогут. Если дом аккумулирует взносы у регионального оператора, региональный оператор напишет претензию, подаст в суд, доведет дело до судебных приставов. Что будут делать люди, аккумулирующие деньги на спецсчете или взявшие кредит для капремонта, я не знаю. Наверное, будут упрашивать, умолять должника. Потом им все равно придется подать на него в суд.

— За счет чего будет существовать региональный оператор?

— Жилищный кодекс определяет, что региональный оператор создается субъектом Федерации. Субъект определяет учредителя — в нашем случае это департамент строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области. В бюджете Курганской области будут ежегодно предусматриваться средства на содержание регионального оператора.

Фонд капитального ремонта является региональным оператором областной системы капитального ремонта многоквартирных домов, некоммерческой организацией, созданной в организационно-правовой форме фонда. Некоммерческая организация имеет полномочия расходовать средства, в отличие от казенных учреждений, но и финансировать фонд можно только взносами учредителей. Поэтому содержать его мы сможем только за счет средств областного бюджета.

— Тогда что имеется в виду в законе, где написано, что имущество регионального оператора будет формироваться за счет взносов учредителя и за счет платежей собственников?

— Законом определено, что платежи собственников, формирующих фонды капитального ремонта, являются имуществом регионального оператора. Однако средства, собранные региональным оператором за счет взносов на капитальный ремонт, расходуются только на капитальный ремонт. Расходование средств на содержание регионального оператора не допускается.

— Счет регионального оператора будет открыт в каком-то конкретном банке?

— Правительство Российской Федерации определило перечень банков, которые будут работать с региональными фондами. Этот перечень официально опубликован. Мы будем проводить конкурс. Одним из главных критериев станет процентная ставка. Смотрите, еще какой есть нюанс. Мы подсчитали, что региональному оператору нужно будет вести в банке 150-200 тысяч лицевых счетов. Закон запрещает нам платить банку за ведение счета из взносов граждан. Это будет делаться за счет бюджета оператора. Поэтому какой банк предложит наиболее лояльные условия, тот и будет признан победителем.

— Кто должен будет заключать договор с региональным оператором на ведение счета?

— Договор на ведение счета региональный оператор будет заключать с банком, а договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта — с собственником, т.е. персонифицированное заключение договоров с собственником каждой квартиры. В этом ничего сложного нет, энергетики, тепловики, газовики так и делают.

По сути-то дела, повторюсь, система капитального ремонта всего лишь организует гражданина, чтобы он откладывал ежемесячно на капитальный ремонт своего дома. Никто эти деньги никуда не заберет. Если будет установлен экономически обоснованный тариф, ровно через год, в 2015 году, это позволит нам продемонстрировать людям готовые объекты, которых в первый год если будет не 150, то хотя бы 50. Вот такая задача. Тогда люди поверят.

Шквал капитальных ремонтов никогда не преодолеть: дома строятся — стареют. В моем понимании региональный оператор — это, первая ступенька для того, чтобы начать работу по организации системы проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов.

Расскажите о новости друзьям
Система Orphus

{{author.id ? author.name : author.author}}
© Служба новостей «URA.RU»
Размер текста
-
17
+
Расскажите о новости друзьям
Загрузка...