Семьи, живущие в городах, где практически не строится новое жилье, до сих пор были лишены права на льготную ипотеку. С апреля для них появится возможность оформить такой кредит на вторичное жилье. Эксперты, опрошенные журналистом агентства, расходятся в оценках. Одни называют это справедливым решением, которое давно назрело. Другие сомневаются в его эффективности, считая, что гораздо больше пользы принесло бы развитие строительства в этих городах. Кто выиграет от включения «вторички» в программу семейной ипотеки и поможет ли данная мера с решением жилищного вопроса — в материале URA.RU. Где разрешили семейную ипотеку на «вторичку» С 1 апреля семейную ипотеку можно будет использовать для покупки вторичного жилья при соблюдении двух условий. Льготу распространили на города, где практически не ведется жилая застройка: одновременно возводится не более двух многоквартирных домов. В основном это маленькие города центральной России, Урала и Сибири с численностью населения порядка 50-100 тысяч человек, уточняет экономист Александр Цыганов. В списке, опубликованном ДОМ.РФ, числится 901 город России. При этом семейную ипотеку их жителям одобрят только на квартиры в относительно новых домах, построенных не более 20 лет назад. В целом по стране насчитывается порядка 800 млн квадратных метров относительно новой «вторички», это приблизительно каждый пятый квадратный метр. Такими данными с URA.RU поделился генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. «Если очень грубо оценить потенциальный объем вторичного жилья, которое может подойти для семейной ипотеки, мы получим максимум 40-50 млн квадратных метров», — говорит он. По словам эксперта, доработка льготной ипотеки давно напрашивалась. Семьи, живущие там, где не строится жилье, не могли участвовать в программе и поэтому имели не равные возможности с жителями крупных городов и региональных центров. «Данное изменение условий — вопрос справедливости», — уверен собеседник агентства. Кто захочет покупать «вторичку» в маленьком городе Во многих городах, которые теперь включены в программу семейной ипотеки за счет вторичного жилого фонда, в 90-х — 2000-х годах простаивало промышленное и оборонное производство. На сегодня эти заводы возобновили свою работу. И у инженерно-технического персонала появилась потребность в улучшении жилищных условий, поясняет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. Также возможностями семейной ипотеки смогут воспользоваться люди, работающие на удаленке. «Раньше жить в маленьком городе и числиться в штате работодателя из регионального центра не получалось, — говорит он. — А сейчас все возможно. Интернет есть, доставка есть. К тому же, при наличии машины у человека есть возможность трудоустроиться в соседнем городе».  По мнению Цыганова, семейная ипотека может и должна привести к развитию России малых городов. Программа оживит к ним интерес и даст толчок к развитию в них рынков недвижимости. «Возможно, это привлечет компании, которые начнут заниматься там многоквартирным строительством, — говорит Цыганов. — Но скорее всего это будет малоэтажная застройка». Что станет с ценами на жилье Расширение льготной программы отчасти должно подтолкнуть вверх цены на «вторичку», это законы рынка, констатирует Федор Выломов. «Однако не считаю, что увеличение цен будет высоким, думаю максимум до 8-10% — все же речь идет в основном о малых городах, с достаточно ограниченным объемом платежеспособного спроса», — поясняет эксперт. Схожее мнение высказывает и Александр Цыганов. «Ожидать существенного подъема цен я бы не стал, — говорит он. — Ажиотажного спроса точно не будет, потому что если бы он был, были бы и застройщики». Детали программы еще предстоит доработать Детали расширения программы на вторичное жилье пока не совсем понятны, отмечает в разговоре с URA.RU Федор Выломов. «Например, не ясно, будет ли жесткое ограничение по административным границам городов, — поясняет он. — И запретят ли семейную ипотеку на „вторичку“, если в городе, где не строили жилье, завтра вдруг начнут возводить три маленьких таунхауса». По словам Выломова, есть такие города, например, в Московской области, границы которых довольно условны. «И тогда вполне реальна ситуация, что с одной стороны улицы можно взять семейную ипотеку по новым условиям, а с другой стороны улицы — нет», — говорит собеседник агентства. Станет ли жилье доступней На первый взгляд, расширение программы на «вторичку» мера обоснованная, но более правильным решением было бы стимулирование строительства в маленьких городах, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Мы за последние годы видели полное разрушение иллюзии, что льготная ипотека помогает решать жилищный вопрос, — говорит он. — Ничего подобного, все полностью наоборот. Просто продавцы поднимают цены, и жилье становится менее доступным даже для участников льготных программ, не говоря уже о тех, кто прав на льготы не имеет». При этом аналитик подчеркивает, что в субсидировании новостроек есть хотя бы экономический смысл, потому что застройщики формируют ВВП, платят налоги, создают рабочие места. Таким образом, деньги, вложенные государством в льготную ипотеку, способствуют росту экономики. А семейная ипотека на «вторичку» такой пользы не принесет. По мнению собеседника агентства, возможно, властям стоило бы предложить застройщикам какие-то дополнительные преференции, чтобы они «зашли» в города, где им пока не выгодно возводить жилье. Например, взять на себя создание социальную инфраструктуры, чтобы стройка стала рентабельной или предложить компаниям временные налоговые льготы. «Это более сложный, но правильный путь для развития малых городов, — считает Репченко. — Выделить деньги на льготную ипотеку — полумера, чтобы ничего не решать концептуально, а отчитаться, что мы что-то сделали». Нужно ли распространить программу на всю «вторичку» Плюсы вторичного жилья в его доступности, если сравнивать с новостройками. Семьи могли бы купить квартиру большей площади за те же деньги, говорит вице-президент Фонда «Институт развития города» Татьяна Полиди. Однако если разрешить льготную ипотеку на такое жилье, появится риск взрывного повышения цен, как это было на первичном рынке. Поэтому важно строго ограничивать целевые группы заемщиков. В беседе с журналистом агентства Полиди отметила, что молодые семьи лучше поддерживать путем субсидирования части первоначального взноса. «Во все мире есть меры поддержки первых приобретателей жилья, которые не могут выйти на рынок из-за отсутствия накоплений, но платить текущие платежи по ипотеке они вполне готовы при условии приемлемых ставок, разумеется», — говорит эксперт. Еще лучше с точки зрения эффективности бюджетных расходов, по мнению эксперта, тратить ресурсы на строительство некоммерческого наемного жилья, которое может предоставляться целевым группам граждан по низким ставкам.

прочитать статью полностью