В понедельник, 31 июля, в Тюмени депутаты государственной и областной дум, чиновники и строители собрались на слушания по вопросу защиты прав дольщиков. Одним из вопросов, который обсуждался, стала судьба двух главных тюменских долгостроев на перекрестках улиц Ленина — Кирова и Герцена — Камышинская. Один из самых непубличных строителей региона, гендиректор «АИЖК по Тюменской области» Рустам Самкаев рассказал «URA.RU» в эксклюзивном интервью о своем видении ситуации. — Недостроенные многоэтажки на улицах Ленина и Герцена считаются главными долгостроями Тюмени. Скандал вокруг них дошел до Госдумы. На какой стадии решение проблем обманутых дольщиков ПСК «Континент», строившего эти дома? — В первую очередь я бы хотел сказать, что АИЖК не является застройщиком в этом проекте. Мы такой же дольщик. В отношении дольщиков сейчас рассматривается вариант предоставления квартир в новостройках «квадрат в квадрат». Надо отметить, что среди социальных дольщиков этих домов есть такие, у кого на 19 человек 116 квартир. Люди купили квартиры как инвестиции, как акции на фондовом рынке. Мы в свое время выполняли поручение от полпреда президента России в УрФО Евгения Куйвашева и сделали публичное предложение о выкупе долей. Первыми откликнулись московские инвесторы, которые поняли, что ловить им тут нечего. Мы им предложили «выйти» по цене входа. Они покупали квартиры по цене 29 тысяч рублей за квадратный метр, некоторые даже по 41 тысяче рублей, но средняя цена выкупа по этим инвесторам у нас составляла 35 тысяч за квадратный метр. У социальных дольщиков, которых было 63 человека, мы выкупали квартиры по 50 тысяч рублей за квадратный метр. В это время для нужд Тюменской области квартиры с отделкой прибретались по 43 тысячи за «квадрат». Сейчас средняя цена у застройщиков составляет 47, а у некоторых застройщиков в районе 36 тысяч рублей за квадратный метр. — Сколько пострадавших участников долевого строительства этих домов все еще не получили компенсаций? — По нашим данным, там осталось 99 социальных дольщиков. Еще 19 человек имеют права на в общей сложности 116 квартир. До этого дома мы вообще были непубличной компанией. Мы были белые и пушистые. Мы ввели в строй ряд многоквартирных домов, застройщики которых были признаны банкротами, расселили 700 семей, наши затраты составили порядка полутора миллиардов рублей. А проблемы с этим домом начались, когда пришли результаты экспертизы, по которым дом подлежит демонтажу. — Сейчас по какой цене «АИЖК по Тюменской области» выкупает доли в этих домах? — Мы не выкупаем больше доли. Мы это делали без вливаний со стороны бюджета, за счёт прибыли нашей компании. Сегодня строительный рынок не даёт таких возможностей, плюс у нас гашение большой суммы кредитов в Сбербанке. Если мы выкупили все эти доли в домах ПСК «Континент» за 997 миллионов рублей за счет прибыли предприятия, то сегодня я на такую прибыли даже в течение пяти лет вряд ли стану рассчитывать. Это не одно и то же, когда в хороший год у какой-либо компании продавалось в месяц сто квартир, и сейчас продается сто квартир в месяц. Раньше средняя квадратура была 55 метров, сейчас — 45. Если раньше цена «квадрата» в тюменских микрорайонах была 60 тысяч рублей, то сейчас — 50. Это округленные цифры. Кирпич не подорожал, но металл, краски, отделочные материалы подорожали. Весь бывший СССР живет в долларовом эквиваленте. Работник, который сюда приезжает из Киргизии или Таджикистана, зарплату считает только в долларах. Так или иначе, но 500 долларов он получить хочет, ему дома семью кормить. Мы сейчас стройкой занимаемся, чтобы компетентных людей сохранить, чтобы они не переквалифицировались. Хорошего каменщика, сварщика, я уже не говорю ИТРовца, потерять легко, а найти трудно. — Почему «АИЖК по Тюменской области» прекратило выплачивать деньги обманутым дольщикам, из-за чего часть из них осталась без компенсаций? — В 2014 году начался экономический кризис и санкции, от которых строительный рынок до сих пор не может отойти. И мы перестали выкупать доли в связи с ухудшением рыночной конъюнктуры. Раньше прибыль, которая позволяла выкупать доли, была, сегодня она по объективным причинам значительно уменьшилась. Сейчас «АИЖК по Тюменской области» само юридически является дольщиком, потому что мы выкупали у других дольщиков права требования. Мы не имели права там (на стройках — ред.) что-то делать, кроме некоторых работ, которые выполнили дружественные строительные организации — они тоже стоят сейчас в реестре кредиторов. Речь идёт о решении вопросов безопасности. Нельзя допустить, чтобы прохожему упал кирпич на голову. Насколько я слышал, на сегодня существует судебный иск от жителей соседнего дома, которые требуют здание по Ленина — Кирова то ли законсервировать, то ли снести, я их требования не читал. Но то, что здание имеет крен и нестабильно — это несомненно. — Поскольку учредителем вашей компании на 100% является Тюменская область, распространено мнение, что вы получаете прямую поддержку из регионального бюджета. Поэтому странно слышать, что у «АИЖК по Тюменской области» нет денег. — Мы не говорим о том, что у «АИЖК» нет прибыли. Нет свободных денег, которые можно направить на выкуп долей. Активы есть. Но они могут быть востребованы через год или полтора. Например, улица Федюнинского, первая линия. В 2014 году она бы на ура разошлась. Там бы стояли автосалоны и шла бы торговля машинами. Но сегодня все отрасли экономики поджались. Мы не являемся бюджетополучателями. Наши кредиты достаточно серьезные, в банковском рейтинге у нас позиция «А», мы находимся на хорошем счету и все свои проекты осуществляем совместно с банками. — То есть решение проблем дольщиков ПСК «Континент» «АИЖК по Тюменской области» больше заниматься не будет? — Поскольку мы помогали дольщикам не за счёт бюджета, а за счёт прибыли компании, на сегодняшний день эти возможности исчерпаны. — Будут ли дома достраиваться, как предполагают некоторые из обманутых дольщиков? — Сейчас рассматриваются разные варианты. И самый последний из этих вариантов — что его будут достраивать. Если дом признали в 2011—2012 годах аварийным, вряд ли сейчас его состояние улучшилось. Те маяки, которые ставили специалисты ТюмГАСУ и Башкирского научно-исследовательского института при Минстрое, они расходятся. В большей степени меня волнует дом на Ленина — Кирова, потому что не хотелось бы, чтобы в Тюмени произошло что-то нехорошее. Дом на Герцена — Камышинской тоже достраивать нельзя, и ввести его в эксплуатацию, я считаю, не удастся. Верхние три этажа дома на Ленина — Кирова просто нужно снимать, даже если бы фундаменты были хорошо исполнены. Там мох, растительность, плесень и промерзший бетон. Есть сквозные трещины, которые начинаются с одной стороны дома и заканчиваются на другой стороне. Чтобы устранить все эти недостатки и дальше достраивать дома, нам было необходимо по Ленина — Кирова 250 миллионов рублей и чуть больше миллиарда по Герцена — Камышинской. И после этого дом нужно было мониторить пять лет без права его заселения. Экономически получалось, что их проще было демонтировать и заново выстроить. Кроме прочего, эти дома сейчас уже не соответствуют никаким градостроительным нормам. Когда сегодня нас обвиняют, что мы хотели бы заполучить эти земельные участки, никто не учитывает, что они очень малы. На Герцена — Камышинской можно построить до 15 тысяч квадратных метров жилья, при том что в недостроенном доме 57 тысяч квадратных метров. А на Ленина — Кирова можно разве что парк сделать. Такой проект, если бы задумывался, не имел бы никакой экономической перспективы. — На чьи деньги будут сносить эти дома и во сколько это может обойтись? — Для начала нужно обоснование цены, узаконенное государственной строительной экспертизой. Но, я думаю, дом по улице Ленина не получится снести, как если бы он стоял в поле. Его придется разбирать вручную. Это будет стоить порядка ста миллионов рублей. Там, скорее всего, нельзя будет работать отбойными молотками, потому что непонятно, где он начнет рушиться. Придется отдельно поднимать каждую плиту, перекрывать улицу Ленина, и краном снимать плиты. Потребуется проработанный проект сноса. — В Европе и США успешно сносят дома в городской застройке с помощью взрыва. — Мы не специалисты в этом, кроме того, я видел неудачные примеры такого сноса в России, когда дом в результате заваливался. А в данном случае в зоне поражения территория вплоть до Театра кукол и масок. С другой стороны там жилые дома, там жители сейчас даже машину во дворах не ставят, были случаи, когда с этого недостроя кирпичи падали. — Дольщики «Континента» регулярно обвиняют вашу компанию в нечестной игре. Вы же говорите, что «белые и пушистые», но откуда тогда обвинения? — Нас обвиняют в том, что «АИЖК по Тюменской области» купило долей в ПСК «Континент» на 270 миллионов рублей и эти деньги ушли в никуда. Но есть четкая роспись конкурсного управляющего: из этой суммы 90 миллионов вернули дольщикам, когда они расторгали договоры. Десять миллионов — это неустойки. Экспертиза обошлась в 15 миллионов рублей и так далее. Есть ещё одна проблема. Некоторые дома могли быть достроены, но когда возникают проблемы, что делает дольшик? Дольщик идёт в суд, выигрывает и получает исполнительный лист. И по этому листу блокируются счета организации, потому что приставам нечего арестовать. Получается, застройщик хочет достроить дом, но у него заблокированы счета. По каждому проблемному объекту в Тюмени в результате действий дольщиков есть такая история. В случае с ПСК «Континент» дольщики его топили, а мы тянули до последнего, чтобы он не ушел в банкротство. Представляющий интересы части дольщиков господин Латышев (Александр Латышев, один из обманутых дольщиков ПСК «Континент» — ред.) — он же собственник нежилого помещения. Он отлично понимает, что в реестре кредиторов он находится в конце очереди и ничего не получает. Но вся сумма долга застройщика перед ним — 331 тысяча рублей. Он представляет пул инвесторов, у которых на четверых чуть ли не 80 квартир. Конечно, они понимают, что ничего не получат. Но, простите, ребята, это рынок. Либо выиграл, либо проиграл. Кто вас заставлял сюда входить и покупать квартиры? Мы раз в квартал ходим по инстанциям, потому что Латышев куда-то что-то написал. Нас проверяли и следственный комитет, и прокуратура, и УБЭП. Неужели за эти годы. Если бы были нарушения, нас бы не привлекли к ответственности? Те дольщики, которые согласились на нашу компенсацию в 50 тысяч рублей за квадратный метр, они уже купили себе квартиры и спокойно живут. Большинство социальных дольщиков, 90% тех, кто покупал квартиру для личных нужд, первыми пришли за деньгами и компенсацию уже получили. Недовольные инвесторы, которые, видимо, рассчитывали на более высокую цену, пришли, когда мы приостановили выплаты. По новым дольщикам, которые могут быть обмануты в дальнейшем, государство принимает четкие критерии: каждый дольщик может рассчитывать на компенсацию за потерянную жилплощадь до 120 квадратных метров. И те, кто купил пентхаус на весь этаж, тоже смогут рассчитывать только на 120 квадратов в случае банкротства застройщика. — Но в 2016 году эксперты ОНФ отмечали у «АИЖК по Тюменской области» странную сделку. Вы продали землю компании, юридический адрес которой совпадал с вашим, а потом выкупили ее обратно по более высокой цене. Такая закупка выглядит, как минимум, странно. — Мы находимся в четырехподъездном жилом доме, где зарегистрированы пять юридических лиц и опорный пункт полиции. Мы продали земельный участок, который нам было интересно продать. А обратно выкупили, потому что у меня нашелся партнер, который предложил за эту землю цену в продаваемых «квадратах» в два раза больше. Вся прибыль, которая получилась в результате этой сделки, она, возможно, пошла на выкуп долей участников ПСК «Континент». Мы продали за 135 миллионов, а обратно выкупили за 140. Когда мы реализовали проект, компания получила прибыль 281 миллион рублей. Экономический эффект 2 рубля на 1 вложенный. Давайте прямо говорить: жалобщиков в Тюмени четыре человека. И они жалуются просто на все. Отношение к госзакупкам немного странное, не такое, как к себе. Вы можете купить гамбургер в «Макдональдсе», но я могу вам порекомендовать сэкономить деньги, и купить пирожок на вокзале гораздо дешевле. Вопрос, что будет с вами утром. Почему с нас спрашивают, почему мы не закупили кирпич, который ломается, а приобрели качественный кирпич или тротуарную плитку? Или когда мы стараемся, чтобы победил тюменский проектировщик. Какой смысл работать с проектировщиком в режиме онлайн из Якутии? Легко будет работать? — Есть предположение, что прилегающие к тюменской ТЭЦ-2 земли птицефабрики «Боровская» будут выведены из сельхозназначения и переданы под застройку «АИЖК по Тюменской области». Насколько эта информация соответствует действительности? — По Боровской птицефабрике лучше обратиться к руководству компании. У них земли сельхозназначения. Купив однажды такую землю, делать это снова у нас нет никакого желания. Мы четко просматриваем возможность подключения к инженерным сетям. Если их нет, будь этот участок даже золотой, в самом центре Тюмени, он нам не интересен. Поэтому земли Боровской птицефабрики нам не интересны. — Сейчас в Госдуме заговорили о том, чтобы распространить реновацию не только на Москву, но и на всю Россию. Как вы считаете, возможна ли реновация в Тюмени? — В свое время, когда строительный рынок был на подъеме, я видел несколько объектов, которые стоило бы убрать и построить на их месте что-то другое. Но реновация по московскому типу в Тюмени вряд ли возможна. Вообще, у нас есть деревянный частный жилой фонд, там можно заниматься реновацией сколько угодно. Не думаю, что это вопрос ближайшего будущего.

прочитать статью полностью