Что скрывают риэлторы: правда о рынке недвижимости Тюменской области

Тюменские застройщики за первые семь месяцев 2024 года получили разрешение на строительство 900 тысяч квадратных метров жилья. В процессе возведения в регионе находятся 4,5 млн жилых квадратов — это на полмиллиона квадратов больше показателей прошлого года. А с момента отмены ипотечной программы с государственной поддержкой девелоперы заявили о четырех новых проекта, один из которых находится в другом регионе.

Складывается противоречивая ситуация. Риэлторы продолжают запугивать строителей падением спроса, аналитики предвещают обвал продаж и замедление сроков строительства. А компании, которые возводят жилье, продолжают молчаливо выполнять свои задачи. Корреспондент URA.RU собрал мнения всех заинтересованных в жилищном строительстве сторон и выяснил, чего боятся застройщики и о чем умалчивают риэлторы.

Спрос. О чем молчат риэлторы

К середине августа цифровая система анализа рынка новостроек bnMAP.pro опубликовала неутешительную статистику. Тюмень возглавила антирейтинг регионов, где после отмены ипотеки с господдержкой рухнуло количество сделок с новым жильем.

                «Москва и Санкт-Петербург — не главные пострадавшие. Количество сделок в Тюмени после отмены государственной ипотечной программы упало на рекордные 75% — до 936 сделок», — заявляет bnMAP.pro в telegram-канале «Прожектор новостроек».
                

Прежде, чем пояснить, откуда взялись такие пугающие цифры — еще факт. Некоронованный «король тюменской недвижимости» Ильдар Хусаинов опубликовал данные по количеству консультаций, которые проводят за неделю во всех офисах принадлежащей ему компании «Этажи».

                «Если в двух словах, то после того, как на третьей неделе июля плюс минус дошли до 1000 (консультаций за неделю — прим. ред.), активность вышла на плато. Примерно такое и ожидал. До конца года, думаю, такой динамика и будет. Небольшое улучшение еще произойдет, на 10-15%», — сообщил Хусаинов в своем telegram-блоге.
                

К слову, чуть позже он отметил, что по итогам июля количество консультаций просело всего на 19,8%. То есть, ни о каком падении спроса на страшные 30-50% (им пугали незадолго до отмены ипотеки с господдержкой) речи не идет. Нелогично? Это только кажется: достаточно вспомнить термин «реализованный спрос».

«Очевидно, что количество сделок серьезно сократилось. И еще будет сокращаться в августе и сентябре. Но сравнивать эти месяцы с июнем некорректно — в июне люди знали, что ипотека с господдержкой скоро закончится. Как итог, все, кто собирался приобретать жилье — активизировались. И вместо равномерного спроса мы получили реализованный — резко увеличилось количество консультаций и сделок», — пояснил URA.RU в беседе о будущем рынка недвижимости губернатор Тюменской области Александр Моор.

Другими словами, бояться нечего: спрос упал, потому что те, кто мог бы купить жилье в июле, августе, сентябре — сделали это в июне. Значит, попытки риэлторов запугать застройщиков — не более, чем игра? Вспомним еще один термин — «отложенный спрос». Кому необходимо купить жилье — купит его в любом случае. Просто немного позже, чем планировал.

                «Безусловно, отмена льготной программы снизит в целом объем спроса. Но стоит помнить, что сохраняются другие ипотечные программы — „Семейная“, „Сельская“ и IT», — подытожил в беседе с URA.RU Моор.
                

Предложение. О чем плачут застройщики.

Итак, снижение спроса застройщиков не пугает. Но свои страхи у них, безусловно, есть. Попробуем разобраться, насколько они обоснованы.

На первой неделе августа портал ЕРЗ.РФ опубликовал неприятные выводы Росстата: объем производства по некоторым видам строительных материалов снизился по сравнению с прошлым годом. Больше всего просели выпуск теплоизоляции, стекла, деревянных оконных блоков и паркета. В Тюмени — своя специфика: застройщики отмечают дефицит и плавающие цены на утеплитель и керамзитовые блоки.

                «Стоимость почти всех материалов росла в первом полугодии. Особенно на утеплитель и керамзитоблоки. При этом, создавался искусственный дефицит утеплителя. У поставщиков не хватало квот на этот материал. В середине второго квартала цены медленно пошли вниз, и квоты появились», — рассказала URA.RU руководитель сметно-ревизионной группы ГК «Меридиан» Юлия Скворцова.
                

Еще одна беда, с которой вынуждены справляться девелоперы — дефицит кадров. По данным департамента образования Тюменской области, количество выпускников по строительным специальностям сокращается ежегодно. В 2024 году их — всего 635, в 2023 было 737, а в 2022 — 840. Это общие данные всех учебных заведений региона по всем связанным со строительством профессиям.

                «На данный момент штат почти любого застройщика укомплектован на 85%. В Тюмени девелоперы больше всего нуждаются в инженерно-технических работниках, так называемых „белых касках“», — прокомментировала URA.RU ситуацию HR-директор компании «Самолет Страна» Екатерина Киреева.
                

И тем не менее, застройка Тюмени не сбавляет темпов. «Объем стройки в этом году больше, чем в прошлом. За семь месяцев года ведено в эксплуатацию на 18% больше жилья, чем годом ранее. А к декабрю объем ввода жилья будет не меньше, чем в 2023 году, возможен даже новый рекорд», — сообщил в беседе с URA.RU Александр Моор.

Цена. Чего боятся жители Тюмени

Но междоусобицы риэлторов с застройщиками, а тем более их проблемы, людям, как правило, не интересны. Два главных вопроса, которые волнуют жителей Тюмени: что будет с ценами и стоит ли бояться срыва сроков строительства?

Во-первых, ждать глобального снижения цен не стоит, уверены эксперты. Для новостроек причины такого мнения очевидны.

                «Постоянно растущие цены на строительные материалы, расценки у подрядчиков. Плюс сейчас у многих есть запас строящихся и уже проданных „квадратов“, это лидеры долевой застройки. Естественно, снижать цены они не станут», — пояснил URA.RU заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» Евгений Заболотный.
                

Для вторичного рынка все не столь очевидно, но надо помнить: рынок жилья — дикий, он регулирует себя исключительно сам. И продавцы на вторичном рынке устанавливают свои расценки исходя из стоимости нового жилья.

                «Продавая квартиру, человек в большинстве случаев планирует приобретение новой. Значит, ему нет смысла продавать старое жилье слишком дешево — ему предстоит новая ипотека, и он не хочет терять на переплате. Так работает рынок вторичного жилья», — пояснила URA.RU президент объединения риэлторов Тюменской области Светлана Бабушкина.
                

Получается, цены падать не будут, а льготной ипотеки с господдержкой больше нет. Цугцванг? Впрочем, какие есть выходы из ситуации и как все-таки получить ипотеку со ставкой ниже рыночной, URA.RU уже рассказывало . Что же касается срывов сроков строительства, гарантом выступает система счетов эскроу. Они оградят дольщиков от лишних рисков.

                «Обманутые дольщики появиться не должны, пока существуют счета эскроу. В строительстве с долевым участием это предохранитель. Потому что даже если будет задержка строительства, срыв сроков — деньги к дольщику вернутся», — сказал в беседе с URA.RU глава региона.
                

Перспектива. Чего ждать от рынка недвижимости Тюмени

Губернатор Тюменской области Александр Моор уверен: никаких потрясений на рынке не будет. Оптимизм вселяют сразу несколько факторов.

«Рынок очень финансово емкий, за счет интереса к тюменской недвижимости у жителей ЯНАО и ХМАО. К тому же, жилая и коммерческая недвижимость — объект инвестиций. В условиях высокой инфляции недвижимость остается на лидирующих позициях. Кто не умеет пользоваться фондовыми рынками — пользуется вкладами или инвестирует в недвижимость, так было всегда. В перспективе это поможет рынку вернуться на устойчивые позиции», — выразил уверенность Моор.