Да здравствует новый король: «вторичка» стала главным драйвером рынка недвижимости Тюмени. Инсайд

Вторичная недвижимость стала главным продаваемым активом на рынке недвижимости Тюменской области. Причем, перевес по сравнению с новостройками и частными домами весьма солидный. Об этом URA.RU рассказал источник в риэлторских кругах региона.

«Это не совсем та статистика, которой хотят официально делиться. Потому что были большие надежды на ИЖС, были огромные планы относительно новостроек. Но в итоге вышло так, что без господдержки и с введением всех современных изменений в топе „вторичка“, а у остальных дела идут не очень», — пояснил в беседе с URA.RU источник.

По его данным, доля ИЖС в структуре выдачи ипотек сейчас самая маленькая и не превышает 14%. Новостройки занимают около 31% рынка, а "вторичка" безраздельно властвует с 55%. "Этот перекос будет усугубляться", — отметил собеседник агентства.

Что с рынком

Тенденцию подтверждают федеральные и международные риэлторские агентства. В частности, директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен: этому процессу есть логичные объяснения.

«Доминирование вторичного жилья в Тюмени и других регионах связано с естественной сменой фокуса потребительского спроса после завершения активной фазы программ господдержки. В 2020-2022 годах рынок новостроек рос в первую очередь за счёт льготных ипотек. Благодаря этим инструментам, которые были своевременно предложены государством в условиях турбулентности, застройщики получили устойчивый спрос, а покупатели — возможность приобрести жильё на этапе строительства с минимальной процентной ставкой. Однако по мере сворачивания или перераспределения объёмов господдержки на первичном рынке, спрос стал перетекать на вторичный сектор», — отметил он.

Более того, считает Тумин, рынок определил сам себя. Здесь главный фактор — перенасыщенное предложение по новостройкам, которым часто пользуются инвесторы и перекупщики. 

«В крупных городах, не только в Тюмени, рынок нового жилья постепенно насыщается. Много квартир в новостройках уже куплены инвесторами или сданы, и часть из них переходит в категорию „вторички“, расширяя предложение», — уверен Тумин.

"Также вторичное жильё оказалось в приоритете у покупателей благодаря более доступной ипотеке (в ряде банков с меньшим первоначальным взносом и без ограничений по цене объекта) и возможности въезда сразу после сделки", — подвел итог эксперт.

Что с ценами

Кроме расширения влияния в структуре ипотечных займов, вторичный рынок в последние три месяца показывает тенденцию к снижению цен. Об этом после анализа общероссийских тенденций в городах присутствия агентства «Этажи» рассказал глава компании Ильдар Хусаинов.

«Три месяца подряд фиксируем снижение цен. И это хорошо, неизбежно за этим трендом последует и рынок новостроек. В июне, кстати, цены на новостройки тоже падали в месячном выражении», — отметил тюменский миллионер.

Он отметил, что главным фактором в развитии ситуации станут темпы снижения ключевой ставки. «Если это будет происходить темпами быстрее 1% в месяц, то, думаю, цены перестанут падать на вторичное жилье. Если в районе 1% в месяц, то, скорее всего, цены продолжат падение до конца года», — предсказал Хусаинов.

Что же касается ИЖС, этот сегмент в будущем ждет настоящая рецессия, уверены эксперты. Ранее они уже называли главной причиной этой ситуации недальновидность при введении обязательного использования эскроу в частном строительстве.

Что с перспективами 

Перспективы изменения рынка пока туманны. Возврат первички в лидеры будет возможен только при вполне конкретных условиях, уверен управляющий партнер MAIN DIVISION Андрей Глушкин.

«Ставка по ипотеке должна снизиться хотя бы до 15–17 %, необходимо возобновление госпрограмм поддержки, а застройщики должны улучшить потребительские характеристики жилья. Покупатели готовы рассматривать новостройки, но только если они становятся не просто стройкой, а полноценным и доступным жильём „под ключ“. Без этих изменений вторичный рынок продолжит диктовать правила — не только в регионах вроде Тюмени, но и в ключевых центрах, таких как Москва», — уверен он.

Эксперт добавил, что в ближайшие месяцы вторичный рынок продолжит удерживать лидерство. «В Москве фиксируется стабильный интерес к „вторичке“, особенно в старых границах города и транспортно доступных районах. Цены остаются на уровне или слегка корректируются вниз. Новостройки же теряют темпы продаж — даже несмотря на акции, скидки и рассрочки от застройщиков. Если Центробанк не начнёт последовательное снижение ключевой ставки, ситуация вряд ли изменится до 2026 года», — отметил Глушкин.

Рынок недвижимости Тюмени в прошлом уже показывал ценовую турбулентность и необычные изменения. Все, что происходило с рынком за последние 20 лет, URA.RU рассказало здесь.