На фоне снижения ключевой ставки и удешевления ипотек пермяки начали задаваться вопросами, что делать с квартирами: продавать, покупать или еще подождать? Руководитель пермского центра недвижимости «Метры ближе» Александр Леонов уверен, что сейчас самое время для сделок с жильем. А еще в беседе с URA.RU он откровенно рассказал, как отличить плохой жилой комплекс от хорошего, как молодежи купить квартиру и реально ли получить жилье без первоначального взноса. — Как высокие ипотечные ставки за год изменили пермский рынок недвижимости? — После июля 2024 года, когда отменили льготную ипотечную программу для всех, 2-3 месяца спроса почти не было. Рынок замер. Застройщики нашли выход из ситуации и стали активно предлагать рассрочки, которые стали нишевым продуктом. — Что за рассрочки? — Можно оформить покупку квартиры у девелопера с первоначальным взносом в размере 20-30% и каждый месяц платить по 20-50 тысяч рублей. Это повысило спрос. В целом, на первичном рынке все стабильно: появляются новые проекты, в Пермь заходят федеральные застройщики, продажи идут. — Что происходило со вторичным рынком? — На «вторичке» ситуация сложнее. Этот рынок замер где-то до февраля-марта 2025 года. Но и здесь шли продажи. Жилье покупали родственники бойцов СВО, получившие выплаты, или семьи, имеющие сертификаты на материнский капитал. Все это поддерживало баланс на рынке. — Снижение ключевой ставки летом 2025 года повлияло на рынок? Начался ли повышаться спрос? А цены? — Переломный момент случился даже раньше снижения ставки — в марте 2025 года. Люди понимали, либо они покупают по текущим ценам и ставкам, либо откладывают и берут дороже. Некоторые банки уже тогда начали снижать ставки по ипотекам. Например, если ставка центробанка была — 21%, то ипотеку давали под 22,99%. Это стало стимулом к покупке жилья. Следом за спросом постепенно увеличивались цены. По данным Сбербанка, средняя цена на квадратный метр на вторичном рынке в феврале по Пермскому краю была 76,7 тысячи рублей. Сейчас — 83,6 тысячи рублей. За полгода рост составил 9%. В Перми тенденция такая же, но средняя цена чуть выше — 119 тысяч рублей. Цены на новостройки тоже плавно растут, но с июня 2025 года подорожание прекратилось. Дело в том, что предложение стало опережать спрос. На снижение ставки рынок начал реагировать положительно. Лето в этом году стало нетипичным для нашей сферы. Обычно с июня по август продажи идут плохо, а в этот раз спрос был умеренным. — Почему, несмотря на высокие ставки и снижение спроса, цены на квартиры растут? — Во-первых, на рост цен влияет дефицит предложения. Сейчас на вторичном рынке в Перми выставлено на продажу около 4 тысяч квартир. Это исторический минимум. Для сравнения, в 2022-2023 году этот показатель был на уровне 6-7 тысяч объектов. Во-вторых, на первичном рынке осталась семейная ипотека, которая подогревает спрос. В-третьих, цены поддерживают инвесторы. Несмотря на высокие ставки, они продолжают покупать квартиры для сдачи в аренду. Им это выгодно, так как арендные ставки за год тоже заметно выросли. — 12 сентября ожидается очередное рассмотрение ключевой ставки. Большинство экспертов прогнозируют ее снижение. Какая ставка, на ваш взгляд, необходима, чтобы рынок недвижимости оживился? И на какую его часть повлияет снижение ставки в большей степени — новостройки или «вторичку»? — Думаю, что будет снижение на 1-2%, и этого пока достаточно. Если резко снизить ключевую ставку, цены быстро полетят вверх. Если вспомнить 2017 год, который был удачным для покупателей недвижимости из-за доступных ипотек и низких цен, нужно снижать ставку до 10-12%. Постепенное снижение ставки до этого показателя благоприятно скажется на «вторичке». — А что поможет повысить спрос на новостройки? — На первичном рынке нужно не только снижать ставку, но и фиксировать цены. В запуске льготных ипотек, на мой взгляд, была допущена ошибка. Государство субсидировало жилищные кредиты, из-за которых резко вырос не только спрос, но и цены. Ситуация могла быть другой, если бы финансировали застройщиков. То есть сделали для них выгодные ставки по кредитам на строительство и урегулировали цены. Например, банки дают девелоперам деньги бесплатно или за небольшой процент, но при этом застройщики не могут устанавливать цену за «квадрат» больше 100 тысяч рублей. В этом случае не будет высоких цен и интерес к покупке увеличится. — Есть мнение, что молодежь сейчас даже не рассчитывает на приобретение собственного жилья из-за высоких цен и ставок… — Сейчас действительно людям в возрасте 20-25 лет практически нереально купить квартиру на вторичном рынке. Если у них есть дети, еще можно рассмотреть варианты на первичном рынке по семейной ипотеке. Молодежи могу посоветовать инвестировать в себя, работать над увеличением своей ценности. Не надо задерживаться там, где не увеличивают и не индексируют зарплату. Лучше повышать свой профессионализм, рассматривать варианты дополнительного дохода. Сейчас при рассмотрении заявки на ипотеку, банки обращают внимание на доход и хорошую кредитную историю. Достаточно работать на одном месте не менее трех месяцев, чтобы получить кредит на жилье. Второй момент — уметь копить и обучаться финансовой грамотности. В идеале надо откладывать 10-30% от зарплаты. Можно открыть простой накопительный счет в банке или инвестировать в надежные финансовые инструменты на фондовом рынке, например, облигации. Так, постепенно накопить на первоначальный взнос. Для покупки простой квартиры достаточно иметь 500 тысяч рублей. Потом ее можно будет продать и купить жилье больше и современнее. Есть другая стратегия — купить и сдавать. В этом случае арендная ставка по большей части закроет ипотеку. А дальше ставка может увеличиться, и появится пассивный доход и накопления. Еще один вариант — жить в съемной квартире и откладывать на первоначальный взнос. Через два-три года можно накопить необходимую сумму. — Разве сейчас можно купить квартиру с первоначальным взносом в 500 тысяч рублей? Первый взнос — он вообще обязателен? — Да, имея 500 тысяч можно взять «малосемейку» или «хрущевку» на Гайве или Крохалевке. Но это будет именно квартира, а не комната. Если есть материнский капитал, его тоже можно использовать в качестве первого взноса. Сейчас на первого ребенка дают 690 тысяч рублей. Этого хватит, чтобы купить студию или небольшую однокомнатную квартиру. Втроем там жить будет тесновато, но ее можно сдавать и полностью закрывать платеж по ипотеке арендой. А без первоначального взноса оформить ипотеку юридически нельзя. — А как насчет загородных домов? Возможно ли в Перми купить коттедж за 6 млн рублей по семейной ипотеке? — До 6 млн рублей стоят каркасные дома. В них можно проживать круглый год. Но надо иметь в виду высокие коммунальные платежи. Зимой это может быть 15-30 тысяч рублей. Стоимость каменных домов начинается от 8-9 млн рублей. Можно и в 6-7 млн рублей уложиться, но это будет дом площадью 60-70 квадратных метров. Семье из трех человек там будет тесно. — Поговорим об элитной городской недвижимости. Очень часто в объявлениях фигурируют термины «премиум» или «бизнес». Что это значит? — Под терминами «премиум», «бизнес» или «элит» подразумеваются технологии строительства и наличие дополнительных сервисов. Обычно это приватные клубные жилые комплексы в центре города с малым количеством квартир в доме и на этаже. Во-первых, в таких ЖК есть подземные паркинги, в которые можно спуститься на лифте, не выходя из подъезда. Во-вторых, на придомовой территории установлены детская, спортивная площадки и зона отдыха. В-третьих, для отделки холлов используются материалы высокого качества. Общедомовые помещения там выглядят как в пятизвездочных отелях, высота потолков — шесть метров, хрустальные люстры и так далее. В-четвертых, консьерж оказывает разные услуги от вызова сантехника до заказа столика в ресторане. — Кстати, про материалы. Читатели часто говорят, что в рекламе обещают построить кирпичный дом с шумоизоляцией и прочими «фишками», а проходишь мимо стройки и видишь обычные материалы. — Не думаю, что застройщики нас массово обманывают. Строительство большинства жилых комплексов начинается с установки железобетонного каркаса. Поэтому мы часто видим бетонные «скелеты» домов. Но потом их заполняют материалами в зависимости от класса жилья. В эконом вариантах — газоблоки, в бизнес-классе — кирпич. В среднем сегменте газоблоки не просто утепляют и штукатурят, но и облицовывают керамогранитом или кирпичом. — Не рассчитываем на ответ, но все-таки спросим: как понять, что от покупки конкретной квартиры или ЖК нужно отказаться? — Многое зависит от цели покупателя. Для кого вы берете квартиру: для себя, ребенка или для аренды? Если для себя, то я всегда обращаю внимание на количество квартир на этаже. Если их 6-8 — нормально. Если меньше — еще лучше. А если наоборот больше, стоит задуматься. Например, в 16-этажном доме с двумя лифтами, в котором 15 квартир на этаже, придется стоять в огромных очередях, чтобы уехать вниз или вверх. Затем нужно смотреть из чего сделаны межквартирные стены. Некоторые бюджетные ЖК делают из пазогребневых плит, где нет никакой шумоизоляции. Третье — расположение на этаже. Чем меньше соседей, тем лучше. Поэтому рекомендую выбирать угловые квартиры, где например, с одной стороны есть соседи, а с другой — лестничный марш. Также можно брать квартиры на последнем этаже или на втором, если на первом находятся коммерческие помещения. Так тоже будет меньше соседей вокруг. — Напоследок поговорим о прогнозах. Некоторые ждут, что их квартира подорожает и не спешат продавать, то есть ждут большей прибыли. Верная ли это тактика? — Все зависит от цели продажи. Если человек хочет взамен купить квартиру побольше, то выгоднее продавать сейчас. Сложный и стагнирующий рынок более выгоден, чем растущий. Не нужно смотреть цены на сайтах объявлений. Квартиры там чаще всего переоценены. Сейчас просторное жилье можно выгодно купить: сторговать продавца и получить скидку 5-10%. То есть при продаже своей квартиры доплата будет минимальная. Если подождать снижение ставки, то начнется рост цен, и доплачивать придется больше. Высоких ставок по ипотекам тоже не стоит бояться. Их со временем можно будет рефинансировать, а такие цены уже не вернуть.

прочитать статью полностью