Принцип «нет денег — нет квартиры» при расторжении сделок предложили в Госдуме

Порядок расторжения сделок купли-продажи жилья в России должен включать прямой запрет возвращать квартиру продавцу, если он не может вернуть покупателю уплаченные деньги. Об этом заявил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. По его словам, соответствующая норма должна закрепить баланс интересов сторон при оспаривании сделок на вторичном рынке недвижимости.

«Если говорить об уже совершившемся акте купли-продажи недвижимости и последующем требовании продавца о возврате собственности под предлогом того, что он не осознавал свои действия, то в случае признания сделки недействительной надо ввести правило встречного исполнения — если продавец не в состоянии вернуть деньги, покупатель не обязан возвращать квартиру. Такой подход соответствовал бы принципу гражданского кодекса о встречном исполнении обязательств», — сказал Кошелев ТАСС.

Депутат пояснил, что сейчас в российском законодательстве нет специальных защитных механизмов для сделок, где высок риск обмана или давления на одну из сторон. В результате суд, признавая сделку недействительной, фактически может лишить покупателя и денег, и недвижимости, если продавец не способен исполнить свои обязательства в полном объеме.

По словам Кошелева, в Госдуме и экспертном сообществе обсуждают поправки, которые введут обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью для пожилых граждан или при наличии иных тревожных признаков. Нотариус в таких случаях должен будет проверять дееспособность продавца и добровольность его волеизъявления, чтобы минимизировать риск последующего оспаривания договора.

Также рассматриваются варианты специальных гарантийных механизмов. В частности, речь идет об использовании эскроу-счетов или иных форм временной блокировки средств по сделкам, где есть основания полагать, что на продавца могли оказывать давление. Эти инструменты, по замыслу инициаторов, должны снизить риск потерь для добросовестных покупателей при возможном пересмотре договора в суде.

Тема защиты покупателей на вторичном рынке жилья получила широкий резонанс после истории с квартирой певицы Ларисы Долиной. В 2024 году артистка, по данным следствия, стала жертвой телефонных мошенников, перевела им сбережения и продала свою квартиру, а затем добилась в суде признания сделки недействительной. Решение Хамовнического суда Москвы подтвердили Мосгорсуд и Второй кассационный суд общей юрисдикции, после чего покупательница квартиры Полина Лурье подала жалобу в Верховный суд РФ.