Как выбрать загородный дом в Перми и не только: интервью с руководителем агентства недвижимости

В Перми осенью 2025 года рынок ИЖС начинает оживать. Снижение ставок по ипотекам подогревает спрос к строительству или покупке загородного дома. При этом, по данным аналитиков, цены пока не спешат расти, и остаются ниже, чем в прошлом году. Как на самом деле обстоят дела на рынке, можно ли построить дом за копейки и почему загородная жизнь в Екатеринбурге привлекательнее, чем в Перми. Об этом URA.RU рассказал руководитель агентства недвижимости «Твой дом», руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Барбарис» Дмитрий Клементьев.

— Начну с насущного вопроса про семейную ипотеку. Минфин планирует повысить ставку для семей с одним ребенком. Как это отразится на рынке ИЖС?

— Обычно жизнь за городом выбирают семьи с двумя и более детьми, ведь дом позволяет получить больше площади за меньшие деньги и еще больше функционала. Поэтому не думаю, что изменение правил семейной ипотеки сильно отразится на рынке ИЖС. Хотя прогнозы по рынку делать сложно.

— Как обстоят дела со спросом на ИЖС?

— Интерес к загородной недвижимости есть, хотя он меньше, чем в 2023-2024 годах. Сейчас мы видим накопленный спрос, который по ряду причин еще не реализован. Есть люди, у которых «зависли» продажи своей квартиры, есть те, кто очень долго присматривается и не решается с выбором. У многих процесс выбора дома затягивается на год и больше.

— Можно ли поднять продажи до уровня 2023 года?

— Улучшить продажи поможет снижение ключевой ставки до приемлемого уровня. Например, при ставке 12% и «вторичка» уже хорошо продается, и покупателям можно рассчитывать на комфортный платеж по ипотеке. Если сравнивать с весной 2025 года, когда ставки были заградительные, сделки идут уже активнее.

В том числе, покупателей останавливают хорошие проценты по депозитам. Люди хранят деньги на вкладах и не торопятся с покупкой недвижимости, если нет насущной потребности. Бывает, что покупатели приходят и спрашивают, можно ли купить в рассрочку или частями. Но такую картину мы чаще наблюдаем на первичном рынке, а не в ИЖС.

— А если ставка снизится, цены не взлетят?

— Не скажу, что будет резкий скачок цен. Они просто продолжат также спокойно подниматься. Вообще цены на недвижимость никогда не падали. Была стагнация, могло быть снижение, но точно не падение. Например, в «Барбарисе» на старте продаж дома стоили 11,9 млн рублей. Сейчас — 15 млн рублей.

— Поселок начали строить в 2023 году. Почему так сильно выросли цены?

— У любого проекта есть своя финансовая модель. А если смотреть в целом по рынку, то стоимость выросла из-за проектного финансирования, по которому стали строить загородные дома. То есть банк выдает подрядчику кредит на строительство, а покупатель кладет свои ипотечные деньги на эскроу-счет. Подрядчик получает оплату только после подписания акта приема-передачи. Но кредитные деньги же не бесплатные. Эти расходы заложены в стоимость строительства.

— А как же стройматериалы? Все говорят, что они дорожают…

— Стройматериалы где-то подешевели, где-то подорожали. Например, газоблок стал дешевле, а дерево выросло в цене. Но нет ни одного дома, который был бы построен без дерева. Поэтому цены на стройматериалы уравновешивают друг-друга.

— На новостройки девелоперы постоянно предлагают скидки и акции, а в ИЖС нет такого?

— Да, застройщики многоквартирных домов стали более лояльными. Иногда они делают скидку в размере до 10%, если клиент оплачивает покупку сразу. Но акции, рассрочки и прочие предложения — не снижение цен, а способ стимулировать клиентов на покупку. Рынок ИЖС сложнее. Он не консолидирован. Там много мелких подрядчиков, которые не взаимодействуют друг с другом. У каждого своя финансовая модель. Кто-то может позволить себе скидки, а кто-то нет. Некоторые вообще ушли с рынка.

— Многие застройщики закрылись? Почему они уходят?

— Где-то 10% подрядчиков ушли с рынка, потому что продажи в сегменте ИЖС сильно просели. Есть застройщики, которые возводили по 10 домов в месяц, а сейчас — 1-2 дома. Общался с коллегами из Калининграда. Говорят, там у компании за два летних месяца не было ни одной продажи. Но даже во время простоя надо платить зарплату, аренду помещения и прочие расходы. Не все могут себе это позволить.

— Если летом продаж нет, то осенью и подавно? Или неправда, что лучше строить и покупать дом летом?

— Если мы говорим про готовые дома, то их лучше покупать осенью и зимой. В холодное время года можно проверить, как работает система отопления, посмотреть качество строительства дома, пройтись с тепловизором по всем спорным местам.

— А строить лучше летом?

— Нет однозначного ответа, когда лучше строить дом. Лето позволяет возводить жилье быстрее, но и цены в это время года растут. Зимой стройматериалы дешевеют, но надо, например, подогревать бетон, использовать тепловые пушки в помещениях. То есть появляются расходы на обогрев и быт работников. В морозы они должны находиться в бытовке, где есть электричество и отопление. Перерывы зимой у рабочих больше, чем летом. Поэтому не скажу, что зимой дешевле.

— Говорят, что многоквартирные дома выгоднее покупать на этапе котлована, а у загородной недвижимости есть такой этап?

— Все зависит от финансовой модели. В «Барбарисе», например, она такая же как и у многоквартирных домов. То есть на старте продаж застройщик делает цены ниже, чтобы продать как можно больше. Чем больше продано помещений, чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже ставка по кредитной линии для девелопера.

— Хорошо, а как быть с землей? Есть ли какие-то рекомендации по ее покупке?

— Участки логичнее выбирать весной или осенью, когда идут осадки и можно увидеть подтапливается участок или нет; размывает дорогу или нет. А зимой при покупке под снегом сложно увидеть рельеф.

— Какие еще есть ошибки у покупателей? Назовите топ-3.

— Самая главная проблема — нежелание смотреть и разбираться в документах. Можно нанять специалиста, но даже в этом случае клиенты мало интересуются и не задают вопросы. Бывает, что землю покупают без просмотров, и потом начинается масса других проблем. Например, иногда люди умудряются купить земельный участок, на котором невозможно построить жилой дом, или участок с высоким уровнем грунтовых вод.

Вторая ошибка — желание купить подешевле. Но бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Можно построить дом площадью 150 квадратных метров за 6 млн рублей, но качество будет так себе.

Третий момент — строительство без проекта. Далеко не все застройщики и подрядчики делают проект дома. Бывает, спросишь его, а они отправляют планировку. Это не то. Проект — комплект чертежей, где нарисованы не только планировки, но и основные узлы, коммуникации, тип фундамента и так далее.

— Если говорить о трендах, то как изменились вкусы покупателей?

— Раньше была мода на двухэтажные дома, сейчас стали чаще спрашивать одноэтажные. Дома по 200-300 квадратных метров тоже никуда не делись, но это узкий сегмент. Большой популярностью пользуются дома 85-150 квадратных метров.

— В какую цену можно купить такой дом?

— Это как раз вариант «Барбариса». То есть за 15 млн рублей. У нас площадь домов 130 квадратных метров. Если говорить о меньшей площади, то оптимальная стоимость дома 90 квадратных метров — от 7 млн рублей. Но это без цены участка. Тут надо понимать, что если купить дешево, зимой придется дорого платить за коммунальные услуги, ведь большинство домов строится без подключения к газу. А эти расходы могут доходить до 15-20 тысяч рублей в месяц. Если дом построен качественно, то «коммуналка» за городом не превысит затрат на городскую квартиру.

— Давайте поговорим об инфраструктуре поселков. Вы сами живете за городом. С какими проблемами столкнулись?

— Наверное, основная проблема — это дороги. Коттеджные поселки строятся обычно в несколько этапов. То есть вы можете заехать в свой дом, а другие еще будут находиться на этапе возведения. И вот вы живете, а мимо проезжают краны, бетономешалки, которые «разбивают» дорогу, сделанную застройщиком. Так дороги, которые были сделаны по всем нормативам, портит тяжелая техника.

— А если рассматривать поселки с точки зрения агента по недвижимости? Больше пожаловаться не на что?

— В Перми в целом на данный момент нет поселков, которыми можно было бы похвастаться. Имеется в виду поселок комплексной застройки в едином красивом стиле с инфраструктурой для комфортной жизни. Например, коттеджный посёлок «Барбарис» — это попытка сделать подобный проект. То есть тут вы идете не по грязной улице, а по чистому тротуару. Есть уличное освещение, закрытая территория, детская и спортивная площадки. Но нам не хватает места притяжения, общественного центра, где жители могли бы общаться, проводить время. Поселок небольшой, и для этого просто нет площадки. А в других регионах создание общественных пространств — обычная практика.

— Кстати, о «Барбарисе». Это первый поселок, построенный по механизму комплексного развития территорий (КРТ) в Пермском крае. Зачем нужно было использовать именно этот механизм?

— Решение о КРТ данного земельного участка приняли власти. В городе у нас сейчас реализуется много проектов КРТ в разных районах. Власти выставляют землю на торги, а застройщик ее выкупает и развивает. КРТ в Паздерино — первый такой опыт. И на нем мы увидели, что в ИЖС есть свои нюансы. То, что применимо в строительстве многоквартирных домов, не всегда хорошо работает в сфере загородного жилья. А так как «Барбарис» пилотный в Пермском крае и на Урале, то за нами пристально наблюдают. Мне часто звонят коллеги из других регионов и спрашивают, а как это устроено у нас.

— В чем отличие КРТ в городе и за его пределами?

— Например, взять Пермский район. Тут не развиты сети водоснабжения и водотведения. Если мы хотим сделать поселок на 300 домов, нам нужно построить полноценную систему водоснабжения с очистными сооружениями, канализацию. Если застройщику коттеджного поселка эти расходы добавить в финансовую модель проекта, то цены на дома получатся уже не 15 млн рублей, а намного выше. Будет ли у нас в городе такая платежеспособная аудитория?

— В городе по проектам КРТ строят еще и детские сады со школами. Будет ли такое за городом?

— У нас точно нет, но уже есть в других регионах, например, в Москве и Новосибирске. Строительство детского сада — сложная финансовая история. Его стоимость проще заложить в цену городского жилья, если мы, например, возводим многоквартирные дома. А если это поселок на 30 или даже 300 индивидуальных жилых домов, то построить детский сад за счет продаж почти невозможно. Надо искать другие источники финансирования. Мы как-то считали, что финансовая модель поселка на 350 домов — 2,5 млрд рублей. Из них детский сад будет занимать порядка 100 млн рублей, а школа еще больше.

— Но ведь торговые центры строят...

— Торговые центры формально вообще не относятся к поселкам. Это отдельная история. Их чаще всего строят на прилегающей территории. И это коммерческие помещения, которые со временем начинают себя окупать.

— Как насчет уборки снега и прочего? Жильцы должны сами все делать даже в организованных поселках?

— Тут проблема одинаковая и у поселков, построенных по КРТ, и у обычных. После завершения строительства, застройщик передает улично-дорожную сеть на баланс муниципалитета, то есть у управляющей компании не остается общего имущества, как в многоквартирных домах. Соответственно, содержание ложится на плечи властей. Они проводят торги, выбирают подрядчика для уборки дорог. Но если у них в контракте написано, что снег надо убирать раз в неделю, то чаще его никто чистить не будет. А девелопер поселка и жители хотят это делать чаще, чтобы жизнь была комфортнее.

В «Барбарисе» пока этот вопрос не решен. Мы склоняемся к созданию товарищества собственников недвижимости (ТСН). Также можно сделать сервисную компанию, которая будет обслуживать поселок, например, если жильцам надо настроить работу котла, провести профилактику скважины и так далее. В Перми есть компания «Эр-Сити», которая построила поселки «Кедры на Сылве», «Мельница» и другие. Она тоже старается своими силами обслуживать свои проекты. Но проблема с передачей земель остается актуальной для всех.

— А как пермяки относятся к одинаковому дизайну домов в поселке?

— На самом деле это наша боль. Людей надо приучать к стильным новым современным поселкам. Не во всех современных населенных пунктах дома строят в едином стиле. «Барбарис» — первый подобный поселок в Перми, и мы небольшие. Например, в Екатеринбурге, Казани, Тюмени, Москве такие проекты занимают больше площади. Там есть квартал в стиле шале, квартал одноэтажных домов, квартал двухэтажных, парки, спортивные площадки и так далее. Это не просто красиво. Это комфортно. Ведь в таких поселках собирается определенный контингент жителей с одинаковым доходом и похожими интересами. Создается комьюнити.

— Планируются ли в Перми другие проекты КРТ в сфере ИЖС?

— Планируется такой же поселок в Сылве. Там есть земля без КРТ, где строительство уже началось, а проект по КРТ пока еще в работе. Поселок «Кедры» у «Эр-Сити», который уже упоминал, тоже включен в КРТ. В Паздерино власти планируют новый проект. Есть еще план по Култаево, но там пока не сходится финансовая модель. Пока в работе три проекта, но надеюсь, что их будет больше. Хотелось бы на шажок приблизиться к загородной жизни Екатеринбурга, Тюмени и Казани, где система организованных поселков развита намного сильнее.