Бабушки-скамщицы: как не стать жертвой обмана при покупке жилья

В России растет количество пострадавших от мошеннических действий бабушек-скамщиц. Пенсионерки проворачивают схему, по которой остаются и с деньгами, и с жильем. При этом покупатели теряют и квартиру, и деньги. В беседе с URA.RU юристы рассказали, как защитить свои права покупателю и как понять, что вас обманывают.

Бабушки-скамщицы на рынке недвижимости: что это за вид мошенничества

Это схема мошенничества, в которой участвуют бабушки, продающие квартиру и не собирающиеся из нее выезжать.

Суть схемы: после продажи квартиры пенсионерка заявляет, что продала жилье под воздействием мошенников, а деньги уже передала им. Суд оставляет за пенсионеркой проданную ею квартиру, так как это ее единственное жилье. Формально на бабушку вешают долг, который она должна выплатить покупателям. Однако она подает на банкротство и законно списывает свой долг. В результате добросовестный покупатель остается без денег и квартиры.

Титульное страхование — единственный способ защитить покупателя

Для чего нужно титульное страхование

В беседе с URA.RU юрист Анна Фролова рассказала, что от финансовых потерь, связанных с признанием сделки недействительной, покупателя может защитить титульное страхование. По ее словам, в случае мошенничества, совершенного в отношении покупателя, страховая компания возместит ущерб.

Юрист Мария Фуфарева считает титульное страхование единственным действенным способом защиты добросовестных покупателей. Оно работает следующим образом: если суд признает сделку недействительной, страховая компания компенсирует покупателю стоимость недвижимости.

Специалист отмечает, что покупателю перед заключением договора титульного страхования необходимо внимательно читать договор, так как многие страховщики исключили из страхового покрытия статьи 178, 179 Гражданского кодекса РФ, по которым сейчас и признают сделки недействительными. Речь в статьях идет о недействительности сделки под влиянием заблуждения, а также о сделке, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных последствий.

Как оформить титульное страхование

Титульное страхование можно оформить в страховой компании. В организацию нужно предоставить ряд документов, в том числе: выписку из ЕГРН, копию правоустанавливающего документа, акт приема-передачи, копии паспортов продавцов недвижимости и страхователя, документ, содержащий сведения о зарегистрированных лицах.

Стоимость титульного страхования обычно составляет до 0,4% от стоимости объекта. По словам юриста Марии Фуфаревой, негативные истории и положительные решения судов в пользу недобросовестных продавцов привели к тому, что сейчас страховые компании примерно на 30% повысили тарифы на данный вид страхования.

Когда сделку могут признать недействительной

Есть ряд причин, по которым могут оспорить право собственности на приобретенное жилье. В том числе, если покупатель столкнулся с мошенничеством, а также если в сделке участвовал человек с психическим заболеванием, и это выясняется уже после подписания договора купли-продажи.

Также это возможно, если обнаружены нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, а квартиру продают. Кроме того, сделку могут признать недействительной при обнаружении ошибки при приватизации, если нарушены права людей, имеющих право на долю в недвижимости.

Можно ли защитить права покупателя, если сделка проведена через нотариуса

По словам юриста Марии Фуфаревой, нотариус не является гарантом того, что сделка впоследствии 100% не будет признана недействительной.

«Это происходит так как нотариус проверяет лишь дееспособность участников сделки, но не их психическое состояние. Признать недееспособным может только суд», — рассказывает эксперт. 

Специалист уточняет, что нотариус дополнительно в момент совершения сделки спрашивает у сторон, действуют ли они по своей воле и разумению. Однако знать наверняка, что продавец находится в заблуждении или под воздействием третьих лиц, может только сам продавец.

«Советую обращаться к высокопрофессиональным риелторам, у которых имеется большая насмотренность. При совершении сделки они более грамотно соберут доказательства добросовестности покупателя, исходя из конкретной ситуации», — рассказывает эксперт.

Юрист Анна Фролова рекомендует любые сделки с недвижимостью проводить у нотариуса. Она отметила, что законом уже введены ограничения на ряд сделок, имеющих исключительно нотариальную форму. При нотариальной сделке риски мошенничества кратно ниже, так как нотариус проверяет документы и волю сторон, считает эксперт. 

«Однако и тут случаются различные ситуации, когда нотариус не всегда может выявить состояние влияния заблуждения продавца или покупателя. Довольно распространенная схема телефонных мошенников — склонять к продаже недвижимости, а вырученные денежные средства переводить на подконтрольные им счета. Поэтому титульное страхование рекомендуется оформлять в нынешнее время каждому», — рассказал юрист Анна Фролова.

На что обращать внимание при заполнении документов при покупке жилья

При заполнении документов о покупке недвижимости юрист Мария Фуфарева советует прописать в договоре купли-продажи пункт, разъясняющий, что продавцу известно о возможных мошеннических действиях со стороны третьих лиц. В договоре отдельной строкой нужно попросить продавца написать собственноручно, что он действует в здравом уме, по собственной воле, находится в твердой памяти и на него не оказывают давления третьи лица.

Также нужно запросить у продавца свежие справки из психоневрологического диспансера, произвести видеозапись сделки и ответов продавца на уточняющие вопросы.

«Чем больше будет документов, тем больше вероятность, что покупателя признают "добросовестным" и впоследствии суд присудит компенсацию в случае признания договора недействительным. Лучше приобретать квартиру с привлечением заемных средств от банка, даже если есть вся сумма на приобретение. В случае судебных разбирательств банк будет союзником покупателя», — рассказала Мария Фуфарева.

Как понять, что вас обманывают

По словам юриста Марии Фуфаревой, есть условные маркеры:

• В основном это пожилые люди (пенсионного возраста).
• На вопросы о родственниках, которые могут пообщаться с потенциальными покупателями, “ведомые бабушки” уходят от прямых ответов, живут достаточно изолированно. Нет родственников, которые могут подтвердить, что продавцу есть где потом жить.
• Нужно пообщаться с соседями о поведении продавца. Излишняя скрытость, изолированность, отсутствие общения с соседями, отсутствие прихода к продавцу других людей (родственников).
• Цена ниже рынка: мошенникам нужно продать быстрее, чтобы не было времени на раздумье).
• Собственники продают единственное жилье без последующей покупки альтернативного жилья взамен.
• Эти люди в основном дееспособные, но находятся как будто "в игре" и "кого-то или что-то спасают", именно в этом и заключается "заблуждение". Покупателю следует задавать побольше уточняющих вопросов.

Что делать, если стали жертвой скама

Юрист Анна Фролова советует немедленно обратиться в полицию с заявлением о совершенных противоправных действиях, а также за юридической помощью. Необходимо сообщить о сложившейся ситуации в банк, если деньги переводились с карты.

«Обратитесь в Росреестр для отслеживания изменений и блокировки регистрации, а также подайте заявление в суд об обеспечении иска в виде ареста на имущество. Также следует рассмотреть возможность применения титульного страхования для возмещения убытков», — рассказала эксперт.