Июль 2024 года стал точкой невозврата для жилищного рынка России, в том числе для Ямала. Недорогая ипотека ушла в прошлое, спрос упал, а цены на квартиры в новостройках, как это ни парадоксально, продолжают расти. Как изменился рынок в ЯНАО спустя год после отмены популярной льготной программы, кто покупает жилье в округе и что будет с новостроем на Ямале в ближайшие годы? На эти и другие вопросы вопросы корреспондента URA.RU отвечает коммерческий директор «ЭНКО.КОРПОРАЦИЯ» Юлия Файзулина.
– Юлия, как высокие ипотечные ставки и отмена «Льготной ипотеки» поменяли рынок жилья в Тюмени и Новом Уренгое?
– Июль стал своеобразной «датой отсчета» — ровно год назад льготная ипотека ушла в историю, и рынок жилья перешел на новые рельсы. В Тюмени падение спроса оказалось ощутимым: в первой половине 2025 года сделки по договорам долевого участия просели на 34% к прошлому году и на 37% к 2023-му. Кроме того, застройщики все чаще продают квартиры уже в готовых домах. Если раньше таких сделок было 10–15%, то с февраля 2025-го этот показатель вырос почти вдвое — до 23–27%.
В Новом Уренгое ситуация похожая: за полгода объем продаж снизился на 29%. Высокие ставки и закрытие массовой господдержки фактически отрезали часть покупателей от рынка. Кто-то переключился на рассрочки, кто-то предпочел отложить покупку и разместить деньги на депозитах под высокие проценты.
– Что нужно сделать, чтобы рынок жилья ожил?
– Чтобы рынок ожил, ипотека должна быть «комфортной» — в районе 9–10%. А это возможно только при ключевой ставке в 7–8%.
Пока же девелоперы тормозят с новыми проектами, что к 2027–2028 годам может вылиться в дефицит предложения и новый виток роста цен.
Но есть и обратная динамика: снижение ключевой ставки в июле уже начало возвращать интерес к недвижимости. Как только депозиты перестанут быть такими выгодными, деньги снова пойдут в квартиры.
– Что происходит со спросом на коммерческое жилье в Новом Уренгое в последние два года?
– Коммерческая недвижимость живет по тем же правилам: дорогие кредиты и привлекательные депозиты тормозят спрос. Но инвесторы не ушли с рынка — просто сместили фокус. Наибольший интерес сейчас вызывают небольшие площади, которые легко сдать в аренду. Это значит, что арендные ставки и цены на такие объекты будут расти.
Крупные площади берут в основном под якорных арендаторов и федеральные сети. Среди трендов ближайших лет — склады и логистика, развитие небольших офисов (от 30 до 150 кв. м), а в торговом сегменте уверенно растет спрос на локальные форматы «у дома» и стрит-ритейл. Для Нового Уренгоя это особенно актуально: платежеспособное население, новые проекты и запрос на удобную городскую инфраструктуру поддержат этот сегмент.
– Жилье в округе дорогое и продолжает дорожать, несмотря на высокие проценты по ипотеке. Почему так происходит?
– Причины вполне очевидные. Строить на Севере сложно и дорого. Вечная мерзлота, короткий сезон, усиленная теплоизоляция, доставка стройматериалов по зимникам или самолетами — все это взвинчивает себестоимость.
Подрядчиков часто привозят из других регионов, а это дополнительные расходы на проживание и логистику. Даже доставка мебели или техники обходится дороже, чем в центральной России.
К этому добавляется инвестиционный фактор: многие покупают квартиры не для жизни, а для сдачи в аренду приезжим и вахтовикам. Спрос на съемное жилье стабилен, а значит, и интерес к покупке не падает.
Наконец, вторичный фонд во многих городах устарел, и люди предпочитают новое жилье, даже если оно дороже. В итоге ограниченное предложение плюс высокие издержки автоматически толкают цены вверх.
– Получается, что новую квартиру в Новом Уренгое могут позволить себе только люди со стабильным доходом выше среднего. А если подробнее: какой он, типичный покупатель жилья в ЯНАО?
— В Новом Уренгое и других городах округа можно выделить три основные возрастные группы покупателей. От 25 до 35 лет — это около 30% от общего числа клиентов застройщиков, от 36 до 40 лет — 25% и 41 — 45 лет — 23% новых владельцев квартир.-
Быстровозводимые дома в ЯНАО: из чего предпочитают строить ямальцы и сколько это стоитЭто в основном семьи с одним — двумя детьми, чаще всего с высшим образованием и работой в нефтегазе, подрядных организациях или госсекторе. Доходы семьи варьируются от 180 до 350 тысяч рублей в месяц. А главный драйвер рынка — «арктическая ипотека» под два процента годовых.
Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, но трехкомнатные тоже стабильно востребованы. Инвесторы же чаще всего берут «однушки».
В первой очереди продаж особой популярностью пользовались большие квартиры — от 100 кв. м, которые раскупили буквально за неделю.
Типичный сценарий: инженер в подрядной организации с зарплатой 200 тысяч рублей и супруга-медик с доходом 150 тысяч рублей копят на первоначальный взнос, берут «арктику» и покупают двухкомнатную квартиру за 14 млн. Жить планируют долго, а уже потом — продать и переехать в Тюмень или на юг.
– В последние годы среди жителей Ямала растет спрос на малоэтажное строительство. Появляются новые строительные площадки, в том числе под таунхаусы. Насколько перспективен рынок таунхаусов на Ямале?
– С 2023 года власти ЯНАО стали активнее выделять земли под малоэтажную застройку, и интерес к таунхаусам растет. Пока этот сегмент свободен и конкуренция невысокая. Таунхаусы могут стать хорошей альтернативой дорогим квартирам, особенно если речь о компактных домах в черте города. Основная аудитория — семьи с детьми и специалисты в нефтегазовой отрасли.
Но рынок пока нишевый. Его рост зависит от того, насколько власти будут помогать с инфраструктурой и субсидиями. При грамотной поддержке это может вырасти в полноценный сегмент.
– Как часто жители Ямала покупают жилье в Тюмени?
– Жители ЯНАО и ХМАО традиционно составляют около трети покупателей тюменских новостроек. В отдельных проектах, например в «Айвазовский City», их доля доходила до 50%.
Квартира в Тюмени для северян — это и «вклад в будущее» для переезда на пенсии, и жилье для детей-студентов, и удобная промежуточная точка: из Тюмени проще улететь на отдых или уехать поездом. Поэтому интерес жителей ЯНАО к Тюмени стабильно высокий.
– Как дальше будет развиваться рынок жилья в ЯНАО и, в частности, для ЭНКО?
— В 2022–2024 годы цены в Новом Уренгое и Ноябрьске росли быстро, но в ближайшие годы темпы немного замедлятся, хотя полностью рост не остановится. Основные факторы — высокая себестоимость строительства, большой объем ветхого жилья, спрос со стороны вахтовиков и семей. В среднем цены будут расти на 5–10% в год.
Главный стимул — «Арктическая ипотека», главный тормоз — ограничение по стоимости квадратного метра. Вторичный рынок будет постепенно сдавать позиции, особенно старый фонд, а новостройки останутся в приоритете. Массового переезда в регион не будет, но внутренний спрос и потребность в переселении обеспечат рынку стабильность.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в ЯНАО? Переходите и подписывайтесь на telegram-канал «Округ белых ночей», чтобы узнавать все новости первыми!
