В России ужесточают правила льготной семейной ипотеки: как это повлияет на родителей

Минфин России с 1 февраля 2026 года изменит порядок предоставления льготной «семейной ипотеки», запретив супругам получать два отдельных льготных кредита. Теперь оба супруга должны обязательно выступать солидарными созаемщиками по одной ссуде.

Эти меры направлены на предотвращение ситуаций, в которых отдельные семьи превращали государственную поддержку в бизнес, оформляя множество кредитов и покупая квартиры для последующей их перепродажи. В результате некоторым родителям просто не могли выдать ипотеки из-за лимита заложенных в бюджете средств. Кого затронут новые правила, как быть тем, кто уже оформил вторую ипотеку и кому станет лучше от изменений — в материале URA.RU.

Минфин меняет правила семейной ипотеки

По всем кредитным договорам или дополнительным соглашениям о рефинансировании, супруг или супруга основного заемщика будут включаться в состав заемщиков вместе с ним. Условием является нахождение обоих людей в законном браке. Исключение составят случаи, если партнер по браку не является гражданином России.

"Изменения вводят ограничения по оформлению одного льготного кредита на семью. С 1 февраля 2026 года супруги должны обязательно выступать созаемщиками", — отмечается в сообщении Минфина.

В пояснительных материалах указано, что у семьи сохранится возможность пригласить в качестве созаемщика третье лицо, если подтвержденного дохода супругов не хватит для соответствия требованиям банка по программе льготной ипотеки. Одновременно в министерстве подчеркивают: новые правила рассчитаны на предотвращение злоупотреблений при получении субсидии. Ведомство рассчитывает, что изменения сделают распределение господдержки более адресным. «Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — говорится в разъяснении Минфина РФ.

«Одна семья — одна ипотека»

Если один из супругов берет льготный ипотечный кредит, то второй также включается в договор. Это положение фактически исключает возможность «разделения» льгот между супругами, когда оба могли бы получить две ипотеки на одно и то же семейное событие. 

С изменением правил закрепляется принцип «одна льготная ипотека — одной семье». До сих пор семьи могли обойти это правило: если в первом договоре созаемщики не были супругами, другой супруг сохранял право также воспользоваться программой. С 1 февраля 2026 года эта лазейка закрывается — если однажды воспользовались льготной программой, второй раз она уже недоступна. Однако если родители не состоят в официальном браке, возможность получить две ипотеки на одного ребенка, вероятно, продлится и после реформы.

Последствия для семей

Новые меры позволяют сделать порядок выплаты льготных ипотек более справедливым. Ранее часть семей не могла получить льготную ипотеку — другие превращали это право в бизнес и могли взять по несколько кредитов на одну семью. И, поскольку у средств, выделяемых на данную льготную программу, есть лимит, другим семьям могло не достаться. Об этом рассказал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в беседе с URA.RU.

"Естественно, количество денег всегда ограничено <...> В результате одни получают по два кредита в качестве поддержки от государства, а кто-то вообще не может получить, потому что есть лимит, заложенный в проекте бюджета. Поэтому больше справедливости будет, больше людей смогут воспользоваться этим правом (на получение льготной ипотеки, — прим. URA.RU)", — подчеркнул Анатолий Аксаков. 

Причины ужесточения правил

Изменения позволят всем семьям находится в равных условиях, это предотвратит создание целых бизнесов теми, кто пользовался данной лазейкой в законодательстве.

"Два члена семьи покупают две квартиры. Естественно, возникает вопрос: "Почему?" (Изменения приняты, — прим. URA.RU), чтобы не было бизнеса в этом вопросе и все находились в равных условиях По правилам предыдущей ипотеки вообще не было ограничений даже на семью. В результате были ипотеки по 20 ипотечных кредитов <...> То есть это превратили в бизнес", — сказал Анатолий Аксаков.

Он подчеркнул, что средства с этих ипотек потом шли на покупку и последующую перепродажу квартир. И практика эта была достаточно распространенной, отметил председатель комитета ГД.

По его словам, которые приводит портал «Банки.ру», в последнее время власть ужесточает условия льготных кредитов, чтобы пресечь использование семейной ипотеки в инвестиционных целях. Все чаще льготные кредиты выдавались на покупку жилья не для собственного проживания, а для сдачи в аренду или перепродажи. А новые правила повысят точечность помощи и вернут программу к ее первоначальному назначению — улучшению жилищных условий семей с детьми.

Что делать, если уже открыта вторая льготная ипотека

Если семья уже открыла несколько льготных ипотек, то они продолжат работать, поскольку принимаемый закон обратной силы не имеет, отметил Анатолий Аксаков в беседе с URA.RU. "Они продолжают работать <...> Они уже воспользовались тем правом, которое есть. По ним уже решение приняли, закон был, закон обратной силы не имеет", — сказал председатель комитета ГД. Это значит, что договоры, заключенные до 1 февраля 2026 года, будут исполняться на прежних условиях. 

Что делать при разводе

Важно помнить, что оба супруга, выступая созаемщиками, несут перед банком солидарную ответственность по кредиту. В случае развода погашать задолженность придется вместе до урегулирования взаимоотношений с банком. Перевести ипотеку на одного из супругов или разделить обязательства по выплате можно, но бывший созаемщик уже не сможет оформить новую семейную ипотеку: его право считается реализованным.

Если брак расторгнут до подачи заявки на семейную ипотеку, оба бывших супруга сохраняют самостоятельное право воспользоваться программой, если не были созаемщиками друг у друга. Это может быть актуально для взрослых родителей-одиночек, воспитывающих ребенка до семи лет и не утративших родительских прав.

Другие возможные изменения

Обсуждается еще одно потенциальное нововведение: предоставление семейной ипотеки только семьям, имеющим постоянную регистрацию по месту покупки недвижимости. По мнению ряда экспертов, такая мера должна ограничить практику покупки квартир «в инвестиции». Однако в министерстве финансов отмечают, что это не должно препятствовать переезду семьи в другой регион. Какой будет итоговое решение, пока неизвестно.

Влияние на первичный взнос и стоимость ипотеки

До конца 2025 года государство продолжит компенсировать банкам разницу между льготной и рыночной ставкой по прежней формуле: ключевая ставка ЦБ плюс три процентных пункта для частного домостроительства и плюс 2,5 процентных пункта — для остальных объектов. Это позволяет сохранять доступный размер первоначального взноса.

Однако с 1 января 2026 года субсидии для банков планируется урезать. Это может привести к резкому росту первоначального взноса по семейной ипотеке, возможно, до 50% стоимости жилья.