Переход от траншевой системы ипотечного кредитования к эскроу-счетам выдавил многих игроков на курганском рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Изменения механизма в выдаче денег застройщикам от банков стали серьезным барьером для мелких застройщиков. Такой расклад заставил небольшие компании перепрофилироваться либо уходить из сферы. Об этом корреспонденту URA.RU рассказала эксперт по недвижимости Евгения Краснощекова.
«В целом я считаю, что это изменения положительные. Переход на эскроу-счета почистил рынок и оставил сильнейших, это было сделано, чтобы обезопасить покупателя и заемщика по ипотекам с господдержкой. Конечно, после перехода строительства ИЖС на эскроу было много недовольных клиентов. Крупные застройщики, оставшиеся на рынке, существенно повысили цены — для них стройка теперь сильно дороже за счет внутренних кредитов на строительство дома, который берет застройщик и обслуживания счетов эскроу, что тоже невыгодно», — рассказала Краснощекова.
Загородка в коме: тюменский миллионер рассказал, что не так с эскроу счетами в ИЖС. ФотоМасштабная реформа началась с июля 2024 года и серьезно изменила рынок застройщиков. С 1 марта 2025-го уже вступил в силу федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» на рынке загородной недвижимости. Теперь вся сумма ипотеки и первоначальный взнос сразу попадают на эскроу-счет покупателя, а застройщик получает деньги только после окончания строительства и регистрации дома в кадастре. Это значит, что застройщики вынуждены строить за свои деньги или брать кредиты на строительство, что финансово осложнило работу многих из них, особенно в секторе ИЖС.
По словам Краснощековой, первые несколько месяцев застройщики массово отказывались работать по эскроу-счетам и строить «за свои средства». Риелторы массово получали отказы от компаний, поскольку они ждали покупателей только с наличными. Грамотные специалисты понимали, что строить за наличные — это большие риски недостроя, и отговаривали клиентов от прямых расчетов с застройщиками. В юридической практике никто бы не дал гарантию, что это безопасно. Потом понемногу начали появляться проекты и застройщики, которые стали принимать клиентов на стройку через эскроу.
«Раньше покупатель приходил к застройщику построить дом и брал под это дело ипотеку с господдержкой. После регистрации сделки компании выдавался банком от всей суммы дома транш на заливку фундамента. На эти деньги застройщик заливал фундамент, отчитывался перед банком и получал следующий транш — на стены и остальные работы. Дальше снова отчитывался перед банком и после приемки дома получал финальный третий транш. Застройщикам работать было проще, так как они по сути получали авансы на свои работы», — отметила эксперт.
Этот механизм также был удобен и выгоден покупателям домов. Ведь пока застройщик получил первый транш (30-35%), покупатель платил ипотеку только с той суммы, что выдана застройщику. Теперь заемщикам приходится платить всю сумму кредита, что увеличивает финансовую нагрузку при ипотеке.
По такой системе эскроу-счетов работает покупка новостройки от застройщика на этапах от котлована до завершения строительства. Но в сфере многоквартирного строительства застройщики строят за счет кредитов, которые выдают банки (это называется проектное финансирование строительства). А вот застройщики в ИЖС оказались финансово не готовы к таким изменениям. Одни совсем ушли с рынка, другие — перепрофилировались. Те, у кого ситуация с финансовыми резервами были еще хуже, остались с недостроями и громкими скандалами.
Следователи возбудили дело из-за челябинской фирмы, не достроившей десятки домов под КурганомВ Курганской области такая история произошла с челябинским застройщиком «Ин-Строй», в отношении которой были возбуждены уголовные дела из-за более чем двух десятков незаконченных домов по ИЖС в поселке Колесниково и селе Большое Чаусово. Свыше 20 жителей региона заключили договоры с подрядчиком на возведение жилья, оплатив услуги. По итогу семьи остались без обещанных домов, денег и с долгами по ипотеке. Следователями совместно с правительством региона проводятся все необходимые меры для защиты интересов пострадавших граждан и взыскания причиненного им ущерба. Идут следственные действия: проверки, экспертизы и опросы пострадавших. Власти советуют заемщикам подавать в суд на застройщика.
Ранее URA.RU рассказывало, как не попасть к недобросовестному девелоперу и определить застройщика, который никогда не достроит дом. Риелторы и юристы по недвижимости советуют проверять историю компании по открытым данным из ЕГРЮЛ, наличие задолженностей по налогам и участие в судебных разборках. Также нужно изучать отзывы о застройщике.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в Кургане? Переходите и подписывайтесь на telegram-канал «Курганистан», чтобы узнавать все новости первыми!
