В Челябинской области, как и в целом по России, несколько компаний, предлагавших строительство частных домов по договору подряда, не выполняют своих обязательств. Они начинают строить дома и не достраивают, оставляют покупателей с долгами по ипотеке, сдают жилье с недоделками, а в некоторых случаях достраивают его лишь через несколько лет. Как не попасть на недобросовестного застройщика в случае с ИЖС, рассказала URA.RU риелтор и юрист по недвижимости Надежда Кушнова.
— Малоэтажное строительство бурно развивается в последние несколько лет. С чем связан активный спрос населения на строительство частных домов?
— Рост интереса населения к строительству частных домов связан в том числе с высокими ипотечными ставками на вторичное жилье, сокращением программ господдержки и появлением программ строительства домов с субсидированием. Примерно каждый пятый жилой дом строится за счет ипотечных средств. Застройщик или подрядчик предоставляет банку субсидии в качестве возмещения недополученных доходов, а банк, в свою очередь, предоставляет клиентам выгодные условия оформления кредитов. Скидка к процентной ставке по льготным программам с субсидированием составляет от 0,5 до 2,5%.
Естественно, застройщики активно вовлекаются в ипотечное строительство. При этом не каждый из них добросовестно выполняет свою работу в рамках договора с заказчиками.
— Как не попасть к недобросовестному девелоперу и определить застройщика, который никогда не достроит дом?
— Перед выбором застройщика важно проверить его историю. Вот несколько главных способов:
1. Проверка застройщика по открытым данным из ЕГРЮЛ. Смотрим на год основания, учредителей, количество сотрудников, основные виды деятельности, менялся ли директор. Если компания создана вчера — стоит задуматься;
2. Проверяем наличие задолженностей по налогам и участие организации в судебных разбирательствах. Эти данные открыты для всех пользователей;
3. Проверяем сайт, социальные сети, местонахождение офиса компании;
4. Изучаем отзывы.
Если при проверке застройщика возникли сомнения, лучше отказаться от заключения договора. В любом случае никто не застрахован от риска остаться без дома. Основные проблемы — неотлаженный механизм аккредитации и субсидирования. Кроме того, застройщик попросту может неправильно рассчитать свои силы.
Процедура аккредитации застройщиков в банках носит формальный характер, в связи с чем такую процедуру может пройти любой девелопер. Это влечет за собой последствия в виде отказа от субсидирования даже в тех случаях, когда договор подряда уже заключен.
— Для защиты россиян от недобросовестных подрядчиков с 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон №186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» на рынке загородной недвижимости. Улучшилась ли после этого ситуация?
— Действительно, до введения обязательного условия вести строительство домов через эскроу-счета, в Челябинской области ситуация была хуже. К сожалению, было очень много недостроенных домов, застройщиков-банкротов. Частные дома возводились со смещением сроков сдачи, возникали неприятные ситуации у потребителей. Сейчас ситуация улучшилась, но недобросовестные застройщики, к сожалению, находят другие способы для обмана клиентов.
— Можете привести примеры, как сейчас это происходит, как застройщики выманивают у клиентов деньги?
— Допустим, заказчик взял в банке по семейной ипотеке кредит на восемь миллионов рублей по льготной ставке на строительство дома. Банк перечислил застройщику сумму в два этапа. На первый транш был куплен участок, часть средств застройщик должен вернуть банку, но он этого не делает, соответственно, ставка по кредиту растет, да и дом в таком случае вряд ли будет достроен.
Есть другой пример. Заказчик получил кредит на строительство дома, купил земельный участок, заключил договор подряда. Недобросовестный застройщик выполняет часть работ и пропадает перед выполнением следующего этапа. Единственный выход в такой ситуации — обращаться в суд.
— Были ли в вашей практике случаи, когда проблемы возникали из-за того, что банки сами вводили застройщиков в заблуждение в вопросе субсидирования?
— Был такой случай, когда заказчик получил кредит, подписал договор с застройщиком, но банк не перечислил деньги девелоперу, так как возникли проблемы с субсидированием. В результате заказчик платит ипотеку, застройщик к работе не приступает и предлагает расторгнуть договор. Других подрядчиков заказчик найти не может, так как начался строительный сезон, и цены на работы выросли.
— Есть ли еще какие-то способы, с помощью которых можно защититься от недобросовестных застройщиков?
— Прежде всего, чтобы не попасть на недобросовестных застройщиков, тем, кто планирует покупку и строительство дома, я бы рекомендовала обратить внимание на готовые дома. И даже в этом случае искать застройщиков, которые уже заявили о себе, которые работают в регионе большое количество времени, строят дома. Тут также следует обращать внимание на отзывы и рекомендации от крупных агентств недвижимости.
Как видно из примеров, приведенных риелтором URA.RU Надеждой Кушновой, ситуации бывают разные. Где-то застройщик не рассчитал свои силы, набрав невыполнимых заказов, в другом случае банк ввел застройщика в заблуждение в вопросе субсидирования. Поэтому следует внимательно относиться к выбору застройщиков, выбирать проверенные компании и не пытаться сэкономить на строительстве за счет низких цен на работы от застройщика. Обещание «построить дешево» может обойтись слишком дорого.
В мае 2025 года глава СКР Александр Бастрыкин потребовал доклад по уголовному дело об обманутых дольщиках в микрорайоне Ясное Небо в Кунашакском районе Челябинской области. В 2023—2024 года люди заключили договор с подрядными организациями «Инжиринг-строй», «ИН-СТРОЙ», «Строительные инновации» на возведение 100 частных домов. Услуги со стороны заказчиков были оплачены полностью. Но дома в поселке не построены до сих пор. Пострадавшие вынуждены арендовать жилье и одновременно платить по кредитам за коттеджи.
В июне 2024 года житель Челябинской области Растам Хайруллов скончался от инфаркта, когда не смог получить средства от застройщика за дом. Оставив бывшего клиента без денег и коттеджа, компания «Квадростройинвест» сменила юрисдикцию на московскую и была закрыта. Строительство велось в поселке «Еланчик», где документы на участки согласовывал находящийся под следствием Олег Прохоров.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в Челябинске и Магнитогорске? Переходите и подписывайтесь на telegram-каналы «Челябинск, который смог» и «Стальной Магнитогорск», чтобы узнавать все новости первыми!
