Коснулся всей страны: в каких регионах России всплывает «эффект Долиной». Карта

В марте 2025 года суд восстановил за певицей Ларисой Долиной право собственности на элитную квартиру, которую та продала под влиянием мошенников. После громкого дела по всей стране возросло количество обращений от пенсионеров: продав свое жилье, они заявляют о возможных мошеннических схемах и пытаются признать сделки недействительными.

В обиходе россиян появилось выражение «эффект Долиной». Так стали обозначать ситуацию, при которой продавец недвижимости, через суд признает сделку купли-продажи недействительной и возвращает ее себе. При этом средства добросовестным покупателям не возвращаются. В Москве, по данным специалистов, зарегистрировано около 150 судебных разбирательств, связанных с оспариванием договоров купли-продажи недвижимости. В каких российских регионах всплывает «эффект Долиной» — в материале URA.RU.

Что происходит в Центральной России

Москва

В Москве зафиксировано не менее 150 судебных дел об оспаривании сделок купли-продажи недвижимости, проведенных по схемам, схожим с историей Долиной. Об этом сообщил риелтор Юрий Паршиков telegram-каналу «Звездач». По его словам, речь идет о делах, в которых пожилые продавцы после оформления сделок заявляют о возможном мошенничестве и пытаются признать договоры недействительными.

Отдельно выделяется случай: москвич купил квартиру и спустя полтора года после сделки пожилая продавщица потребовала через суд вернуть ей жилье, ссылаясь на давление мошенников. Как пишет LIfe.ru, житель столицы приобрел однокомнатную квартиру площадью 33 квадратных метров на Нагатинской набережной за девять миллионов рублей, полностью отремонтировал ее, после чего бывшая владелица подала иск о признании сделки недействительной. В иске она выразила готовность компенсировать покупателю уплаченную за квартиру сумму, но небольшими ежемесячными платежами, исходя из размера пенсии.

Уточняется, что до покупки у хозяйки спрашивали несколько раз, не действует ли она под давлением посторонних и не принуждает ли ее кто-то к продаже. Та, по словам мужчины, каждый раз это отрицала, после чего стороны заключили договор и зарегистрировали переход права собственности.

Сама квартира находилась в аварийном состоянии: в полу была трещина, ведущая в подвал, стены и потолок требовали капитального ремонта. После заселения новый владелец вложил в ремонт более двух миллионов рублей.

Калининград

В Калининграде пенсионерка потребовала поселиться в собственной сданной квартире вместе с арендаторами. Видео с пенсионеркой разлетелось в соцсетях: 76-летняя хозяйка жилья внезапно заселилась без предупреждения к арендаторам. Владелица квартиры, открыв дверь своим ключом, вошла внутрь с сумками и легла спать, а на замечания жильцов отказалась покинуть помещение.

Арендаторы разбудили женщину и попросили объяснить ситуацию. Та ответила, что приехала из другого города лишь на четыре дня и просто решила остановиться у себя. Возвращать деньги за аренду она отказалась и пыталась удержать квартирантов, когда те начали собирать вещи. В итоге пенсионерка вернула людям залог, а пострадавшие арендаторы решили съехать.

Тула

В Туле супружеская пара лишилась приобретенной квартиры и уплаченных средств. Сообщается, что семья решила приобрести новое жилье, продавцом выступала пенсионерка. Покупатели проверили все необходимые документы и передали продавцу деньги, предоставив ей две недели на переезд. Впоследствии пенсионерка попросила продлить срок и внесла покупателей в черный список в телефоне.

Новые собственники получили судебное уведомление: пенсионерка обратилась в суд с требованием вернуть ей квартиру. В исковом заявлении женщина указала, что готова возместить полученные деньги, однако в судебном заседании заявила, что таких средств у нее нет.

Ситуация на севере России

Санкт-Петербург

В Санкт-Петербурге суд отказался возвращать квартиру 65-летней пенсионерке, которая продала жилье и отдала все полученные деньги мошенникам. Об этом сообщила руководитель объединенной пресс-службы судов города Дарья Лебедева. Суд пришел к выводу, что покупатель недвижимости действовал добросовестно и не был связан с мошенниками. Все формальности при сделке были соблюдены, а покупатель оплатил жилье в полном объеме, передает 360.ru.

Громкие дела «эффекта Долиной» на Урале

В Свердловской области суд расторг договор купли-продажи квартиры и вернул жилье прежнему собственнику после иска о продаже «во время запоя». Супруги купили квартиру через риелтора, вложились в ремонт и начали сдавать жилье арендаторам. Позже мужчина потребовал признать недействительной сделку, по которой в декабре 2023 года продал свою квартиру семейной паре в одном из городов региона. Он заявил, что не осознавал характера своих действий.

Суд назначил медицинскую экспертизу. Врачи пришли к выводу, что мужчина страдает алкоголизмом на конечной стадии и в момент подписания договора не мог в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими. Так суд признал договор купли-продажи недействительным и постановил вернуть квартиру прежнему собственнику.

В Екатеринбурге суд утвердил мировое соглашение по делу о принудительной продаже квартиры 20‑летней студентки из Челябинска, ставшей жертвой телефонных мошенников. После продажи квартиры под влиянием мошенников студентка обратилась в суд. Она потребовала признать договор купли-продажи недействительным и вернуть квартиру. Покупатель подал встречный иск. В ходе разбирательства стороны достигли компромисса. 

Квартира будет переоформлена на мать истицы, чтобы учесть интересы семьи потерпевшей. Финальные расчеты по сумме 3,6 миллиона рублей проведут через безотзывный покрытый аккредитив в банке.

«Эффект Долиной» добрался и до Сибири

В Алтайском крае начали появляться первые иски по так называемому «эффекту Долиной» на рынке жилья. «Люди преклонного возраста после сделки заявляют, что не понимали сути договора и подписали бумаги под давлением», — сообщил один из собеседников MK.RU.

Там же отметили, что в Алтайском крае подобные иски подаются, как правило, спустя несколько месяцев после сделки. В заявлениях фигурируют жалобы на резко ухудшившееся здоровье, стресс, скрытые угрозы со стороны «помощников» при продаже и давление на эмоции. При этом покупатели нередко выступают добросовестной стороной.

«Эффект Долиной» отразился и на рынке недвижимости Красноярска. Как заявила эксперт по недвижимости Анастасия Скурихина, покупатели стали неохотно идти на сделки с пенсионерами. В Новосибирске с продавцов квартир стали чаще требовать справки от психиатров.

В Поволжье растет число сделок по «эффекту Долиной»

Сразу две ульяновские семьи лишились купленного жилья после решения суда, который признал недействительными сделки купли-продажи с 78‑летней пенсионеркой Верой Бондиной. Квартиры были проданы в феврале и марте 2025 года: двухкомнатное жилье приобрела семья Илямаковых, однокомнатную квартиру — семья Паниных. Пенсионерка, которая их продала, обратилась с иском почти сразу после оформления сделок, заявив, что действовала под влиянием мошенников.

В Приморье «эффект Долиной» сыграл не только на недвижимости

Риелторы Приморья фиксируют спад активности на рынке вторичного жилья, но мошеннические схемы с участием пенсионеров не исчезли и сместились в другие ниши. Часть брокеров сознательно избегает сделок с уязвимыми клиентами, опасаясь претензий со стороны родственников и проверок силовых структур, хотя юридически риелтор не может подменять собой следствие или психиатра.

Как рассказала ведущий брокер владивостокского агентства недвижимости Мария Белова, сценарии, подходящие под «эффект Долиной», все чаще применяются теперь не только к владельцам вторичного жилья, но и к продавцам подержанных автомобилей. Там сделки проходят быстрее и контроль со стороны профессиональных посредников ниже.

Якутия

Среди громких дел в округе: в Якутии Верховный суд отказался возвращать жилье пенсионерке, которая продала квартиру после разговора с предполагаемыми мошенниками. В 2023 году женщина заключила договор купли-продажи своей единственной квартиры за 5,5 миллиона рублей, а затем обратилась в суд, требуя признать сделку недействительной. Первая инстанция встала на сторону истицы, однако апелляция покупателя дошла до Верховного суда республики, где решение отменили.

Ключевым доводом для отмены стало заключение повторной психолого-психиатрической экспертизы, из которой следовало, что на момент подписания договора пенсионерка осознавала свои действия. Факт мошенничества следствием и судом установлен не был, поэтому судебная коллегия поддержала добросовестного приобретателя, указали в надзорных органах.

Как «эффект Долиной» влияет на рынок недвижимости

Риелтор Юрий Паршиков рассказал, что после публикаций о конфликте вокруг недвижимости артистки по всей стране заметно увеличилось число жалоб от пенсионеров, которые уже получили деньги за проданное жилье, но теперь пересматривают условия и заявляют о «скрытых манипуляциях». Риелтор уточнил, что информационный фон подталкивает доверчивых граждан к подозрительности и затягивает разбирательства, даже когда у сделок нет видимых нарушений.

По данным специалиста, новые иски создают дополнительные риски и расходы для добросовестных покупателей и продавцов, а также для риелторов, оформляющих крупные сделки. На рынке появились случаи, когда намеки на «эффект Долиной» используют в конкурентной борьбе.

Покупатели столичной недвижимости начали массово отказываться от сделок на вторичном рынке из ‑за риска их последующей отмены в судах, сообщил гендиректор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. «Сегодня не работает ни один привычный инструмент защиты — ни нотариус, ни аккредитив, ни банковская ячейка. Страх стал взаимным. Продавцы переживают, что не получат деньги, покупатели — что потеряют квартиру», — отметил он.

В Москве даже появилась так называемая «стена Долиной»: горожане приносят к стенам ее дома тапочки, мягкие игрушки и записки «на удачу». Так они пытаются символически обезопасить будущие сделки и, по их словам, «умилостивить дух удачных продаж».

На фоне такой неопределенности на рынке, по словам Летенкова, закрепилось новое понятие — «токсичные квартиры». Покупатели стараются обходить стороной даже юридически чистые квартиры, опасаясь, что последующее решение суда может перечеркнуть результаты любой проверки и вернуть недвижимость прежнему собственнику.

Однако обрушиться рынок вторичной недвижимости не должен. Риелтор Константин Барсуков считает, что масштаб проблемы с покупкой квартир у пенсионеров чрезмерно преувеличен. По его словам, покупателей на вторичке сейчас больше, чем продавцов, в связи с чем растут цены.

Кроме того, прецедент может оказать положительное влияние на загородный рынок элитной недвижимости Московской области. По мнению руководителя девелоперских проектов «Терра-недвижимость» и представителя Ассоциации риэлторских агентств (AREA) Дианы Достоваловой, собственники станут охотнее снижать цены, что ускорит обновление «старого фонда».

Эксперт отметила, что этот прецедент может перенаправить часть покупателей с городского вторичного рынка на альтернативные варианты: на новостройки — для жизни в городе, или на максимально прозрачные активы — для инвестиций. Спрос на жилье в новостройках в 2026 году, по оценкам, увеличится в среднем по России на 3–4%, при этом в крупнейших городах рост может достичь порядка 10%. Одним из факторов, который будет способствовать этому, станет «эффект Долиной».