Письмо заместителя Генерального прокурора Юрия Пономарева, подвергшего критике решение проблем обманутых дольщиков в Тюменской области, вернуло этот вопрос в информационную повестку региона. Власти отреагировали молниеносно: профильный замгубернатора региона Евгений Заболотный подчеркнул достижения в решении проблем долгостроев. Но Генпрокуратура ждет отчет по каждому проблемному дому, а эксперт «URA.RU» указывает на тонкий момент этого конфликта: под видом «социальных» дольщиков в прибыли могут оказаться инвесторы, зарабатывавшие на «пузыре» рынка недвижимости. В подробном письме на имя губернатора Тюменской области Владимира Якушева заместитель Генерального прокурора России Юрий Пономарев перечисляет несколько проблемных строек региона. Меры, принимаемые органами власти региона для защиты прав обманутых дольщиков, Пономарев определил «несвоевременными и неадекватными». Курирующий строительство замгубернатора Евгений Заболотный заявил, что в правительстве «знают о ситуации на всех проблемных объектах». «Мы регулярно встречаемся с дольщиками и застройщиками, разбираемся с каждым конкретным случаем. В большинстве случаев нам это удается. За 7 лет мы смогли восстановить жилищные права 5500 граждан, в работе решение проблемы 310 дольщиков», — говорится в официальном комментарии Заболотного. В управлении Генеральной прокуратуры в УрФО «URA.RU» заявили, что не усматривают противоречий между конкретными фактами, указанными в письме Юрия Пономарева, и достижениями в решении проблем обманутых дольщиков, о которых сообщает правительство Тюменской области. «Никто не отрицает того, что работа ведется и что есть определенные положительные результаты. Но работа прокуратуры в том и состоит, чтобы выявлять проблемы и „узкие места“, побуждая уполномоченных должностных лиц их решать. Можно и нужно говорить о достижениях, но следует видеть и конкретные недостатки, на них и акцентируется внимание в обращении заместителя Генпрокурора. Противоречий здесь нет никаких», — заявил старший прокурор управления Дмитрий Серебренников. «Реакция от правительства Тюменской области ожидается в формате дополнительных мер по разрешению проблемных ситуаций, что обозначены в письме. — добавил представитель надзорного ведомства. — Перечислены конкретные объекты, указано на характер нарушения прав граждан, сформулированы выводы — быть может, в чем-то и нелицеприятные, но тем не менее объективно характеризующие ситуацию». Серебренников отметил, что обращение Генпрокуратуры в адрес правительства Тюменской области не является чем-то из ряда вон выходящим. «Управлением ведется системная надзорная работа по анализу ситуации в сфере защиты прав участников долевого строительства жилья. В начале июля подобное обращение адресовалось и губернатору Челябинской области. Среди материалов, используемых для всестороннего анализа ситуации, важное место занимают обращения самих дольщиков», — сообщил Серебренников. Источник «URA.RU» на строительном рынке Тюменской области уверяет: возникшее публичное обсуждение проблем исходит из природы самого договора долевого строительства, который имеет гражданско-правовой характер, т. е. заключается дольщиком на свой страх и риск. По сути, это инвестиции, со всеми сопутствующими предпринимательскими рисками. «Беря на себя риск отношений с застройщиком, дольщик получал премию в виде цены квадратного метра ниже рыночной, — объясняет собеседник агентства. — И в регионах УрФО сформировался пул удачливых предпринимателей, получивших состояния в результате спекуляций на растущем рынке». «Первая проблема возникла, когда на рынок потянулись застройщики, не обладающие необходимой компетенцией, которые собирали деньги и не были изначально способны завершить строительство из-за того, что просто ошиблись в финансовых расчетах, — продолжает эксперт. — Проблема усугублялась поведением дольщиков. Почти половина незавершенных домов могла быть достроена с незначительным удлинением сроков, но из-за судебных претензий дольщиков счета арестовывались и предприятия быстро подходили к банкротству». По мнению собеседника «URA.RU», второй проблемой, повлиявшей на ситуацию, стало «схлапывание» «пузыря» на рынке недвижимости. У этого рынка есть «герои», успевшие закрыть сделки и зафиксировать прибыль, и есть те, кто пополнил ряды обманутых дольщиков. Государство, говорит эксперт, стало выполнять роль страхового бюро и компенсировать дольщикам их потери. Если бы не позиция политического руководства страны, проблема ошибшихся дольщиков осталась бы только их проблемой, но в результате перешла в политическую плоскость. «В-третьих, не сработал институт страхования гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками, — говорит собеседник. - С 2014 года началось страхование риска, с каждого договора перечислялось 1-1,5% от стоимости, но ни одна страховая деньги не вернула. Так как это был сверхрискованный вид страхования, опытные страховщики в эту нишу не пошли. Те, кто пошел, были компании без имени, они начали массово терять лицензии через полтора года». В отдельных случаях до половины квартир в недострое принадлежит не физическим лицам, вступавших в долевое строительство с целью получения жилья для индивидуального пользования, а так называемым дольщикам-инвесторам. И если защита социального дольщика является политической задачей для глав регионов, вопрос отношений с инвесторами, которым принадлежит по 10, 20, 30 квартир, оставлен на усмотрение субъектов. Как правило, инвесторам предлагают получить одну квартиру на тех же основаниях, что и социальным дольщикам. Естественно, их это не устраивает. «Именно такие инвесторы, люди с деньгами и связями, являются основными организаторами протестных движений обманутых дольщиков, — говорит собеседник агентства. — По сути, они борются за перекладывание своего информированного предпринимательского риска на бюджет». По данным АИЖК по Тюменской области, среди обманутых дольщиков «ПСК Континент» 19 граждан-инвесторов имеют права на 116 квартир, а девять юридических лиц — на 67 квартир. При этом на 106 «социальных» дольщиков приходится только 99 квартир. Сценарий решения проблемы, по мнению эксперта, типовой. Администрация региона находит пул добросовестных и крепких застройщиков, передает им проблемные объекты и в качестве компенсации за понесенные затраты позволяет увеличить этажность объекта, площадь застройки, которая переходит в собственность нового застройщика. Обычно этого достаточно для достройки дома, хотя иногда застройщику предоставляют на льготных основаниях земельные участки. В случаях, когда, как в домах ПСК «Континент»» по улице Герцена-Камышинская и Ленина-Кирова в Тюмени, вариант достройки невозможен в принципе, дольщикам предлагают переехать в другие районы. Это происходит оттого, что здания строились с нарушениями, опоясаны трещинами и сейчас представляют опасность для окружающих. Среди регионов России выделяется Ямал, который принял решение выдавать субсидии обманутым дольщикам. «Недавно принят новый федеральный закон, согласно которому установлены новые гарантии прав дольщиков. Под эгидой федерального АИЖК создается компенсационный фонд, в который будет перечисляться 1,2% от стоимости каждого долевого договора, — говорит эксперт. — Еще государство твердо устанавливает пределы своих гарантий. Компенсация дается на квартиру в пределах 120 квадратных метров на одного участника долевого строительства по стоимости, определенной Минстроем. Система начнет работать в октябре 2017 года».

прочитать статью полностью