На екатеринбургском рынке управления жильем наметился неожиданный тренд — многоквартирные дома, в свое время создавшие товарищества собственников недвижимости (ТСН, ранее ТСЖ), начали возвращаться в управляющие компании. Причин, как правило, две. Первая — слишком большие расходы на самостоятельное содержание дома и недостаточный уровень компетенции правлений. Из-за неэффективного управления многие товарищества заканчивают жизнь банкротством. Вторая причина отказа от ТСН-ТСЖ — финансовая нечистоплотность председателя. «Я и мои коллеги стали получать жалобы на деятельность председателей ТСН. Люди заявляют о воровстве, подделке протоколов собраний, просят помочь написать заявление в компетентные органы, — рассказал „URA.Ru“ депутат гордумы Екатеринбурга Михаил Вечкензин. — Только в одну из управляющих компаний города, работающую в моем районе, за последний год обратилось порядка трех домов с просьбой взять их в управление. Знаю, что в других УК такая же ситуация. От некоторых домов управляющие вынуждены отказываться. В большинстве ТСЖ годами не ведется никакой работы. Или деньги тратятся не на первоочередные статьи и решение главных проблем (оплата ресурсов, ремонт кровли, замена стояков, обследование фундамента и т. д.), а на бесполезный декор — оформление клумб или покраску стен в подъездах. В результате дом разваливается, а на счетах образуются долги». Не так давно с большим трудом удалось перейти из ТСЖ в УК жителям дома на Технической, 94, где председатель бывшего товарищества вывел со счетов все деньги и уехал в Башкирию. Уже несколько месяцев безрезультатно просятся в управляющие компании собственники квартир дома на Билимбаевской, 27/1. Глава их ТСЖ также исчез вместе с вверенными ему средствами, оставив собственников с долгами. К сожалению, за три года многоквартирник был настолько запущен, что ни одна УК не решается взять его в управление. Относительно честный способ отъема денег у населения По словам Михаила Вечкензина, ТСЖ как магнитом притягивают к себе финансово нечистоплотных людей, поскольку дают возможность бесконтрольно распоряжаться огромными суммами. В отличие от УК, деятельность которых лицензируется и находится под неусыпным контролем государственных надзорных органов, товарищества чувствуют себя вольготно — ни на одном этапе за ними никто не следит. Даже первичные документы могут быть сфальсифицированы. Ведь у налоговой инспекции, которая регистрирует ТСН, нет обязанности проверять подлинность протоколов собрания. Все, что может проверить Госжилстройнадзор, — это соответствие стандартам содержание жилья или правильность начисления платы за услуги. И это только в том случае, если кто-то из жильцов пожалуется на руководство товарищества. Так что председатель долгое время может подделывать любые отчетные документы и распределять деньги по своему усмотрению. Именно в таких нарушениях чаще всего собственники подозревают главу ТСН. «Наш председатель был выбран нелегитимно. Не было ни одного объявления о собрании, ни один человек из нашего подъезда не получил бюллетень. Это даже ГЖИ признало и выдало предписание устранить нарушение. Но ничего не происходит. Более того, незаконный председатель не отчитывается перед нами, отказывается отвечать на вопросы. Без нашего согласия повышается тариф на содержание жилья. Счета большие, при этом ничего не делается, а на доме одни долги, — сообщила „URA.Ru“ жительница дома по адресу Менделеева, 14 Анна Собанина. — Жильцы написали жалобу в прокуратуру. Кроме того, на днях обратились в УК, хотим перейти к ним, надеемся, что вопрос решится положительно». Как правило, противостояние жильцов с председателями товариществ заканчивается публичными скандалами (члены ТСЖ «Энергия», например, стали героями передачи «Пусть говорят») и судебными процессами. В Екатеринбурге за последнее время было осуждено множество нерадивых управленцев. Некоторые получили реальные сроки лишения свободы. Такая история, в частности, случилась с ТСЖ «Ангарская, 54 «6», чей председатель был признан виновным в 11 эпизодах хищения денег собственников и приговорен к четырем годам заключения. Глава еще одного ТСЖ — «Союз» на Начдива Онуфриева, 30 — был признан виновным в присвоении чужого имущества. Он принимал от жильцов плату за коммунальные услуги без должного оформления, а потом тратил средства по своему усмотрению. ТСЖ как последняя надежда безработного Стоит отметить, что чаще всего судебные процессы по таким делам все-таки заканчиваются условными сроками, поэтому желающих обогатиться за счет ТСН немало. В разных районах города жильцы многоквартирников регулярно сталкиваются с попытками одного-двух собственников зарегистрировать в доме ТСН. Обычно это люди, не так давно лишившиеся работы или нуждающиеся в деньгах по другой причине. «У нас в доме была ситуация: женщина накопила огромный долг за коммунальные услуги, а потом решила зарегистрировать ТСЖ, чтобы не расплачиваться по счетам и самой зарабатывать. Конечно, не дали ей это сделать, остались в управляющей компании, — рассказал член совета одного из домов на улице Бебеля, пожелавший остаться неназванным. — Знаю, что в соседнем доме по нашей же улице владелица ювелирной мастерской обанкротилась и тоже решила сделать ТСЖ, чтобы получать в нем зарплату, но там тоже вроде бы все обошлось». «А мы отстояли свой дом уже в суде, который признал ТСН, созданное по инициативе одного из собственников, незаконным. Но дело в том, что председатель несколько месяцев выставляла квитанции, люди платили. Эти деньги нам никто уже не вернет. Председатель после судов из дома съехала», — говорят жильцы дома № 14 на улице Сыромолотова. Хуже, если за дело берутся профессиональные коммунальные мошенники. В Екатеринбурге есть несколько компаний, занимающихся выкачиванием денег из многоквартирных домов. Схема такова: в новом многоэтажном доме вычисляются несколько недовольных жильцов. Этих людей обрабатывают (зачастую даже стимулируют финансово), убеждая создать ТСЖ и взять на аутсорсинг фирму, которая за небольшие деньги будет выполнять все необходимые работы и услуги. Итог у подобных историй один — единственный подрядчик ежемесячно получал огромные суммы, но ничего не делал, вгоняя ТСЖ в долги. Два года назад екатеринбургские СМИ подробно рассказывали об одной из компаний, действующей подобным образом — УК «Федерация». Ее учредитель Антон Азаров имеет судимость, является крупным должником, однако постоянно меняет названия фирм и умеет входить в доверие к гражданам. Последствия не заставляют себя долго ждать. Последний громкий скандал случился меньше года назад — УК «Губерния», которую купил Азаров, накопила многомиллионные долги перед поставщиками, в результате чего дома остались без отопления, несмотря на то, что собственники исправно вносили платежи. Когда дом превращается в персональное феодальное поместье Практически безвыходная ситуация может возникнуть, если ТСН-ТСЖ возглавит недобросовестный человек, имеющий юридическое образование или связи среди силовиков и чиновников. Сменить такого председателя или привлечь его к ответственности будет крайне сложно. Вот уже семь лет почти пятьсот семей из дома на Стачек, 70 пытаются избавиться от супруги экс-главы Орджоникидзевского района Олега Лефтона, захватившей их многоквартирный дом и сделавшей его главным источником своих доходов. По словам жителей, Ольга Жбанова скупила в одном из подъездов целый этаж и записала себя в председатели ТСЖ. Во всяком случае, люди настаивают на том, что никто ее не избирал, результаты выборов фальсифицируются. С 2011 года, по их словам, женщина, имеющая при себе административный ресурс в виде мужа-префекта, водила за нос собственников и в итоге отобрала у них более 17 миллионов рублей. В настоящее время жильцы судятся со Жбановой, некоторым даже удалось вернуть часть своих денег. «Председатель продолжает распоряжаться средствами по своему усмотрению — без согласия собственников и без обсуждения смет. При этом подряды по дому, по нашим данным, отдает компаниям своих дочерей. Созданию ревизионной комиссии и проведению независимого аудита она активно препятствует. Мы как будто бесправные крестьяне в чьем-то феодальном поместье», — констатируют жители. Просто, дешево, прозрачно. Мифы и легенды ТСЖ Впрочем, даже отсутствие корысти у будущего председателя не является гарантией успешной деятельности ТСН. В процессе управления жители начинают понимать, что самостоятельное содержание дома требует огромных временных и финансовых ресурсов. Расхожее мнение о том, что ТСН позволит сэкономить расходы на коммуналку, не более чем миф. Например, на вознаграждение только одному председателю члены товарищества ежемесячно выделяют примерно столько же средств, сколько отчисляют жители двухсотквартирной многоэтажки на зарплату всех специалистов управляющей компании. А ведь председатель — не единственный оплачиваемый сотрудник ТСН, необходимо платить зарплату своему инженеру, своему экономисту, своему юристу. Нужны дворник, сантехник, уборщица. Необходимо создать собственную аварийно-ремонтную службу, работающую круглосуточно, обеспечить вывоз мусора, договориться об обслуживании лифтов, электросетевого хозяйства, систем водоснабжения и пожаротушения. Надо наладить эффективную борьбу с соседями-неплательщиками, чтобы нормально входить в отопительный сезон. А это непросто, особенно если не имеешь юридического образования. Итогами юридической или финансовой безграмотности (а иногда просто неосмотрительности) председателя становятся большие денежные потери и даже банкротство. В частности, ТСЖ на Красина, 7 из-за неэффективного управления имуществом задолжало поставщикам ресурсов. В ходе инвентаризации выяснилось, что у товарищества нет ни денежных средств, ни товарно-материальных ценностей, при этом общий долг составляет более миллиона рублей. В итоге Арбитражный суд признал ТСЖ банкротом, а все обязанности по погашению задолженности легли на плечи собственников жилья. Еще несколько товариществ в Екатеринбурге потеряли деньги, разместив их в ненадежных банках, у которых была отозвана лицензия. К примеру, ТСЖ «Гончарный, 4» лишилось почти четырех миллионов рублей, дом оказался в глубокой долговой яме. Жильцам пришлось скидываться и начинать деятельность с нуля. Получив негативный опыт, собственники квартир отказываются от идеи управлять домом самостоятельно. Комментируя этот тренд, эксперты соглашаются с тем, что в сегодняшних экономических условиях ТСЖ-ТСН, действительно, становятся все более рискованными и невыгодными. «На самостоятельную управленческую работу требуются определенные знания, а также большие финансовые ресурсы. Такие расходы под силу лишь большим и относительно новым — не старше пяти лет — многоквартирным домам с состоятельными жильцами. Создавать ТСЖ, например, в старой хрущевке вообще нет никакого смысла. Это экономически невыгодно ввиду крайне низкого тарифа для 4-5-этажных домов», — поясняет управляющий УЖК «Урал-СТ» Олег Бреславский. Впрочем, по мнению эксперта, не стоит рисковать и большим многоквартирникам, если среди собственников нет грамотного управленца, готового заниматься решением хозяйственных вопросов, а также специалиста по жилищному законодательству. В этом случае выгоднее нанять управляющую организацию.

прочитать статью полностью