К лету 2025 года главным продаваемым активом на рынке недвижимости Тюмени стало вторичное жилье. При этом у застройщиков накопилось нераспроданных квартир на общую площадь в 2,2 миллиона квадратных метров. Количество заявляемых новых проектов от девелоперов снизилось по сравнению с прошлым годом почти вполовину, а большинство из этих проектов переместились в сегменты КРТ или «Бизнес+».
Все эти перемены произошли не на пустом месте: общероссийские тенденции пришли в Тюмень после отмены правительством РФ основной программы господдержки ипотечного кредитования. Все последствия этого решения и перспективы рынка недвижимости в Тюмени — в материале URA.RU.
Поговорили и забыли. Начало стагнации
Кризис на рынке недвижимости начался с, казалось бы, не особо значительной перемены: 1 июля 2024 года перестала действовать основная льготная ипотечная программа, которая предлагала любому желающему приобрести жилье от застройщика под 8%. Остались действовать льготные программы для семей, работников IT, желающих переехать в сельскую местность или на Дальний Восток.
Топлива в огонь подбросил Центробанк: ключевая ставка, а с ней и ставки по ипотеке, неуклонно ползли вверх. Три месяца спустя стало понятно: вся маржинальность застройщиков держалась на отмененной программе как шаткая конструкция на единственном гвозде. Гвоздь выдернули, и — «Шеф, все пропало»...
В октябре 2024 года в Тюмени собрались лидеры рынка. Застройщик «А101», представители «Альфа-Банка», глава «Этажей» Ильдар Хусаинов. Ситуацию обсуждали долго, возможных замен госпрограммы назвали как минимум три. Особо упирали на студентов — им, мол, жилье нужнее всего, скоро они начнут создавать «ячейки общества», но позволить себе покупку квартиры они практически не могут.
Разговоры кончились... ничем. В народе это называется «Поговорили — и забыли». Никакие предложения в правительство не ушли, никаких новых программ поддержки ипотеки или застройщиков не появилось, Центробанк продолжил удерживать высокий «ключ» чтобы удавить инфляцию.
Плач Ярославны. В ожидании конца
В следующие несколько месяцев главные глашатаи тюменского рынка недвижимости взывали, стенали, надеялись, пророчили и отказывались верить. Особенно громко в инфополе звучали двое: старинные друзья и вечные оппоненты Ильдар Хусаинов и Илья Пискулин.
Первый, будучи главой риэлторской империи «Этажи», призывал к спокойному анализу рынка, однако в снижении спроса и потере покупательской активности видел признаки будущего «пузыря» в региональной недвижке. Второй, как более резкий в суждениях и более склонный к шоу-бизу, с самого начала пророчил рынку полный крах.
К дискуссиям Пискулина и Хусаинова подключались различные эксперты, девелоперы, аналитики. Говорили много, спорили на каждом профильном форуме. Однако, всем было ясно: за этими разговорами уже не последует никаких положительных перемен.
Король умер. Современные реалии.
И вот, спустя год после отмены ипотеки с господдержкой, недвижимость Тюмени застыла на краю странной и непрогнозируемой пропасти. Жилье от застройщика перестало быть королем этого царства — король уже практически умер. В результате произошел целый комплекс перемен, которые превратили рынок из динамичного явления в нечто наподобие патоки.
- Впервые за много лет у застройщиков накопились нераспроданные активы, причем — в огромном количестве. По данным анализа Единого ресурса застройщиков, в Тюмени сейчас больше двух миллионов квадратов квартир, для которых не нашли покупателя.
- Изменились лидеры ввода нового жилья. К лету 2025 года передовые позиции устойчиво занял сектор ИЖС. По информации главного управления строительства региона, в какой-то момент ввод у индивидуальщиков в два раза превысил показатели многоэтажной застройки. "Причины универсальны: рост себестоимости строительства, переход на новые правила проектного финансирования и постепенное охлаждение спроса. Тюмень здесь не исключение», — уверен аналитик Игорь Расторгуев.
- ИЖС, впрочем, на гребне волны тоже удержалось недолго. По этому сегменту ударили факторы, не связанные с отменой господдержки; главным стало введение обязательного использования частными застройщиками счетов эскроу.
- Рынок перестал принадлежать застройщикам, которые всего год назад могли диктовать любые свои условия. По мнению главы компании "Люди" Дениса Жалнина, рынок стал более ориентированным на покупателя. "Время масштабных проектов на десятки тысяч квадратных метров прошло. Гигантские жилые комплексы уже не соответствуют требованиям рынка. Надо точно знать, сколько жилья у тебя купят в той локации, где ты его построишь", — считает Жалнин.
- Львиная доля нового строительства сместилась в программу КРТ и в сегменты "Бизнес" и "Бизнес+". По мнению директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, стабильность элитного жилья является нормой для рынка. «Сегмент элитной жилой недвижимости всегда развивался в стороне от господдержки: он не зависит от субсидированной ипотеки, от льгот на семейные программы и прочих драйверов массового спроса. Поэтому и падения, и восстановления здесь идут по своей траектории», — пояснил он.
- У девелоперов начались конкурентные войны. "Ни о чем сомнительном речи не идет. На Московском тракте был прецедент, когда один из застройщиков уронил цену на свое жилье почти на 10 тысяч за квадратный метр. Глядя на него, соседи тоже были вынуждены пойти на снижение", — привел пример глава "Этажей" Ильдар Хусаинов.
- Несколько ключевых игроков рынка провели ребрендинг компаний. По мнению экспертов, главная цель — дистанцироваться от прежних реноме и проблем. Еще одна причина — попытка найти новые рынки. «Например, ГК „Строймир“, которая стремится в другие регионы, хотела поменять облик, чтобы в новом виде быть понятной для людей на новых рынках. Поэтому зашифровали в название „Север“ все те качества, которые посчитали для себя важными», — пояснила директор по маркетингу группы компаний «Север» Екатерина Шергина.
Да здравствует король. Перспективы
И вот — все приветствуют нового короля рынка недвижимости: вторичное жилье. По мнению многих аналитиков, этот сегмент сейчас занимает в структуре ипотечных сделок не менее 50%.
Шаткое равновесие, в котором застыл рынок, заставляет глашатаев недвижимости строить самые невероятные прогнозы. Впрочем, в одном сходятся все: это равновесие продлится недолго.
Одним из последствий, по мнению главы компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, станет образование на рынке пузыря — ситуации, когда застройщику будет нечего предложить покупателю. «Рынок жилья у нас похож на упругий шарик скорее. Его можно смять с какой-то стороны, но он выровняется. Застройщики найдут способ отрегулировать рынок при помощи объемов и сроков строительства», — пояснил свою позицию бизнесмен.
При этом, обвал грозит рынку уже в ближайшие пару лет, считает вечный оппонент Хусаинова, основатель форума «Движение» Илья Пискулин. «Я считаю, что стройка упадет на 50%-60% если ничего не предпринимать. Я достоверно знаю, что меня читает, как минимум, один представитель ЦБ. И это сообщение Вам! 25 июля снижайте ставку и снижайте сильно», — призывает он регулятора.
Еще одним близким последствие может стать резкий взлет цен на жилье от застройщика. «Есть страх, что ослабление мер регулятора окажется поздним, когда объемы строительства уже существенно снизятся и это приведет к резкому росту стоимости квартир. Я этого боюсь. Не хочу, чтобы сработала такая тенденция на дефиците. Рынок продавца сильно понизит доступность жилья», — поделился опасением глава девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Снижение ключевой ставки в июне стало сигналом: политика Центробанка дает результаты. Это еще не оттепель, но, скорее, ее обещание, уверены застройщики. Они надеются увидеть дальнейшее постепенное снижение "ключа". Впрочем, уверенности в полном восстановлении рынка ни у кого из его участников нет: правительство РФ четко дало понять, что новых массовых мер господдержки застройщиков вводить не собирается.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Что случилось в Тюмени? Переходите и подписывайтесь на telegram-канал «Темы Тюмени», чтобы узнавать все новости первыми!
