Уральский банкир: «Ни за что не соглашайтесь на ипотеку»

Банкир объяснил, как получить ключи от своей квартиры, не переплачивая банкам
Фото: Фото: Александр Елизаров © URA.Ru
Ипотечное жилье — иллюзия, обман и гарантированно убыточная сделка. Заместитель председателя правления уральского банка пошел против системы и объяснил, как можно разумно управлять своими активами без использования банковских кредитов. Несколько практических советов, конкретный сценарий и немного цифр — в авторской колонке Ильи Херсонцева.
Каждый человек обязательно хочет быть владельцем своего жилья — это наша психология. И она, в принципе, исторически оправдана. Но если отключиться от эмоциональной составляющей и сосредоточиться на финансовой точке зрения, то ваша недвижимость — это просто ваш личный капитал. Мы следуем этой логике и смотрим, что же произойдет с вашим капиталом через 15 лет.
Еще раз: мы обсуждаем, не сколько у вас будет квартир — это ваше дело. Может быть, вы поедете в маленький город и купите несколько, а может быть вам и на одну не хватит — это очень разные ситуации.
Мы оцениваем, какой из существующих вариантов работы с капиталом в виде недвижимости окажется самым эффективным с точки зрения финансов.
Будем рассматривать два сценария. Первый вариант — вы взяли ипотеку, живете в этой квартире — это ваш капитал. Второй вариант — вы арендуете квартиру и откладываете деньги на покупку своего жилья.

Заместитель председателя правления уральского банка Илья Херсонцев раскрыл страшную тайну банкиров. Ипотека — это один большой обман
Фото: Фото: Александр Мамаев © URA.Ru
Какая ситуация выгоднее? Начинаем считать. Мы берем гипотетическую квартиру стоимостью 4 млн 600 тыс. Это может быть как двух, так и трехкомнатная квартира. Чаще всего при таких сделках у семей есть первоначальный взнос — условный миллион. Берем среднюю ставку по ипотеке — 12,5%, среднюю ставку по вкладу — 8,5% и срок 15 лет.
У нас есть некие условия этой задачи, как говорят экономисты. Мы предполагаем, что цены на жилье меняться не будут. Они, конечно, могут меняться, но пока для простоты предположим, что этого не произойдет.
Итак, первая семья внесла в качестве первоначального взноса 1 млн, взяла в ипотеку 3,6 млн. При ставке 12,5%, мы получаем ежемесячный платеж — 44 тыс. рублей. У семьи №1 при этом есть иллюзия, что это ее жилье. Хотя, на самом деле, оно в залоге у банка.
Это важный момент. И если платежи остановились, то квартиру изымают, выставляют на продажу. После того, как она будет продана, вам отдадут просто разницу между ценой продажи и невыплаченным долгом. Заметьте: банк не будет бегать, продавать вашу квартиру максимально дорого. Сделают оценку — и как купится, так купится. Можете, конечно, сходить в суд и оспорить оценку.

Не важно — дорогая у вас квартира или нет. Если банк решит продать ваше жилье, клиент все равно останется в минусе
Фото: Фото: Вадим Ахметов © URA.Ru
Итак, вы погасили, например, основной долг — 500 тысяч рублей, и, к несчастью, прекратили платить. У вас забрали квартиру, продали ее, если повезло, за те же 4,6 млн. Вычли остаток долга и отдали вам 1,5 млн. То есть тот миллион, который вы внесли изначально, и 500 тыс. рублей, которые вы погасили.
Но вы кроме кредита платили проценты. Вам их никто отдавать не будет. То есть проценты вы теряете. Гашение основного долга при аннуитете происходит в основном в конце, поэтому, если у вас забирают квартиру из-за просрочки где-то в середине пути, то большую часть того, что вы заплатили банку, а это были проценты, а не основной долг, вам не вернут.
Теперь второй сценарий. Семья № 2 решила с ипотекой не связываться. У этих людей есть сила воли. Они готовы платить те же 44 тыс. в месяц, но в два места. Во-первых, владельцу жилья у которого арендуют квартиру, отдают 23 тыс. рублей вместе с коммуналкой. Тут, конечно, цифру тоже можно обсуждать, но сейчас арендные ставки действительно пониже. А 21 тыс. рублей честно будут откладывать. Тут тоже возможны разные сценарии, например, половину они откладывают в долларах, а половину в рублях. Но мы взяли более простой сценарий, что откладывают в рублях по ставке в 8,5%.
Прошло 15 лет. И если у всех все хорошо, то на руках у семьи №1 есть квартира, стоимостью 4,6 млн. Квартире уже 15 лет, это не новое жилье.
Вы помните квартиры периода МЖК, которым сейчас по 25-30 лет? Кто сейчас назовет это качественным жильем? Никто. То есть ипотека была оправдана, пока росли цены. Вот тогда это была классная сделка: цены вырастали вместе с квартирой. Ты платил и понимал, что ты зарабатываешь в этот момент. Итак, у семьи №1 через 15 лет капитал с миллиона увеличился до 4,6 млн.
Семья № 2. У нее, во-первых, накапали проценты на миллион (вы помните, что стартовые условия мы закладывали одинаковые). Если по сложному проценту, то, вложив миллион, за 15 лет они заработали 2,4 миллиона в виде процентов. Это первый плюсик им. То есть у них уже есть 3,4 млн рублей. И потом, они откладывали в месяц по 21 тыс. рублей. За 180 месяцев у них отложилось 3 млн 780 тыс. рублей. И примерно такая же сумма у них накапала в процентах. Теперь мы все это сложим: капитал семьи теперь составил примерно 11 миллионов. Все.
Семья № 2 победила с преимуществом в 7 млн рублей.
Если смотреть на ситуацию с точки зрения математики, первая семья потеряла эту разницу в семь миллионов. Почему так произошло? Семья, которая откладывала деньги и получала за это проценты, на самом деле получила их из ипотечных платежей. Весь банкет за счет семьи №1 за счет их представления о стабильности. Ведь семья №2 относила деньги в банк под 8,5%, а семья №1 брала их там же под 12,5%.
С давних пор у лендлордов земельная рента устанавливалась так, что от зарплаты практически ничего не оставалось. То есть они забирали все, что можно было забрать. И получается, что в финансовом мире происходит та же самая история. Владельцы капитала назначают такую цену, чтобы изъять зарплату в свою пользу.

Фото: Фото: Александр Мамаев © URA.Ru
Пирамиды на рынке недвижимости выстраивались за счет роста цен на жилье, потому что все равно у нас плата за сдачу жилья в аренду была ниже. Видимо, дело в зарплатах: они не такие высокие, и та часть, которую можно изъять у работников, которые не могут себе позволить ипотеку, она ниже. И у нас процентная ставка на капитал при сдаче жилья всегда ниже, чем ставка по ипотеке. Поэтому эта схема работала только при растущем рынке, а на стоящий рынок уже не работает. Значит, покупателей станет меньше и будут предприниматься попытки его поддерживать. Выдачу льготной ипотеки будут лоббировать. Так как строительство — важнейшая отрасль, где занято множество людей. А жилье в России — «свой дом-своя крепость» — это сакральное.
Публикации, размещенные на сайте www.ura.news и датированные до 19.02.2020г., являются архивными и были выпущены другим средством массовой информации. Редакция и учредитель не несут ответственности за публикации других СМИ в соответствии с п. 6 ст. 57 Закона РФ от 27.12.1991 №2124-1 «О средствах массовой информации».
Не упустите шанс быть в числе первых, кто узнает о главных новостях России и мира! Присоединяйтесь к подписчикам telegram-канала URA.RU и всегда оставайтесь в курсе событий, которые формируют нашу жизнь. Подписаться на URA.RU.
- Влад16 февраля 2017 20:04Те, кто пишут как их квартира выросла в цене за годы выплачивания ипотеки - переведите цены в доллары по соответствующим датам курсам и удивитесь
- Егор06 мая 2016 06:01Видел подобный расчет вконтакте на конкретную квартиру в каком-то из региональных городов от человека, который внедрил эту схему. Процентное соотношение сумм было примерно такое же, арендовалась квартира полностью аналогичная покупаемой в ипотеку, только схема была доведена до результата "квартира в собственности через 5 лет" вместо "ипотека выплачена через 15 лет".
- алексей02 мая 2016 20:21Все верно, 12% годовых от 3 миллионов, это360 тысячв год, без учета гашения долга + страховка каждый год, итысяч 30-40. Итого пустые затраты, т.е затраты без учета выплаты долга 400 тысяч в год умножим на 10 лет, это 4 миллиона + долг 3 ляма, общие затраты 7 миллионов за квартиру стоимостью 4 миллиона. Это однозначно НЕВЫГОДНО. Сдесь использован закон психологии россиян, иметь свой угол. Проще действительно снимать + проценты с миллиона + копить, получается ровно такая же схема только в интересах покупателя квартиры.
- Андрей27 апреля 2016 05:01Частный случай на ипотека на 15 лет у семьи №1 и почему-то отсутствие роста стоимости жилья через 15 лет у семьи №2. Вообще долгосрочная ипотека действительно мало выгодна. Если брать 100% кредита/12.5%=8лет - через столько лет кредит удвоится. Так что желательно брать кредит меньше этого срока. Во-вторых, семья №2 сильно зависит от прихотей арендатора. А часто переезжать семьей с ребенком тот еще геморрой.
- 20 апреля 2016 17:59Теперь без ссылок. Надеюсь, пройдет модерацию. Если вы это читаете, значит вам действительно интересно докопаться до смысла. Далее хочу дать еще пищу для размышления. Как вам такой расчет для Москвича и Гостей столицы варианта №2? Школьная математика в помощь. ЗП - 85 000р./мес (Думаю, с меньшей зарплатой и копить со съемом и ввязываться в ипотеку будет крайне сложно в Москве) Еда, транспорт и др. - 20 тыс./мес Желаемая квартира - Новостройка в ближайшем Подмосковье, т.к. реально и удобно, если в Москве работаете. Инфляция в Новостройках Подмосковья [tire] 5 - 7%/Год. (Информация проверена, можете проверить сами у компетентных людей). По истории есть шансы, что при стагнации цены на новостройки падают, но не будем на это надеяться. Еще разок! - Инфляция не работает, если вы копите на новостройку. Цена за кв.м в новостройке в годовой перспективе растет минимально! Ладно, пусть повышение цен съест банковский % по вкладу, считать будет проще. Срок - 10 лет - цель - через 10 лет купить однушку в Подмосковье. Съем - 30 тыс./мес - в Москве это однушка с хорошими условиями со всеми коммуналками. У нас остается - 25 тыс., которые мы кладем в банк каждый месяц. Итого - 3 000 000р. за 10 лет. Далее: Покупаем квартиру в новостройке, пока та строится, копим на ремонт и самую необходимую бытовуху примерно 800 тыс. еще 2 года (срок строительства). И въезжаем туда жить. Прошло 12 лет! Немного не уложились, чтобы начать жить. Теперь внимание! Однушка в Подмосковье на начальном этапе строительства за 3 млн (это очень приличная однушка в развитом микрорайоне) - это 3,5 млн, как только построится, плюс с ремонтом за 4,5 млн можно скинуть. Пока продается, вы уже живете там и после продажи можете купить уже двушку на начальном этапе строительства за 4,5 млн. и еще 2 года пожить в съемной квартире. То есть, с начала накоплений , через 14 лет можно получить Двухкомнатную квартиру. Важно понимать, что каждый выбирает себе сам свою жизнь. Я просто хочу сказать, что без ипотеки обойтись реально. Есть сложности, но Риски минимальны. Мне 40 лет и я слышал много историй, когда люди на каком-либо этапе не могут потянуть платежи. Я не говорю про обеспеченных людей с заработком выше 100 тыс. Ипотека - далеко не очевидный вариант для них при покупке недвижимости. Я про то, что даже 10, а тем более 15 и более лет - это срок, который никто и никогда не сможет спрогнозировать. Если вы вдруг не сможете оплачивать ипотеку - потери будут существенные. И не забываем про первоначальный взнос, который еще накопить надо. Я не отговариваю от ипотеки, я говорю, что есть рабочая альтернатива. Если снимаете жилье, разницы нет, что копите, что в ипотеку. Но нужно понимать, что при съеме вы арендодателю в течение 10 лет отдаете стоимость квартиры иногда даже больше.