Одна из крупнейших строительных компаний Югры — «Сибпромстрой», вынуждена на треть снижать стоимость квадратного метра жилья в своих новостройках. Иначе с учетом нынешних ипотечных ставок югорчане просто не готовы покупать недвижимость. О кризисе на строительном рынке, смене приоритетов и планах по возведению элитного жилья URA.RU поговорило с совладельцем компании Николаем Сторожуком. Николай Каллиникович, после резкого повышения ключевой ставки Центробанка все строители в один голос говорят о резком падении продаж жилья. Как вы переживаете кризис? Честно скажу, что у нас дела обстоят еще неплохо. С начала года мы ежемесячно продаем по 170 и более квартир. Это хорошие показатели. Но хотелось бы больше, потому что в предыдущие годы мы построили много домов. У нас на сегодня не продано 3335 квартир. Такими темпами этот объем еще года два можно продавать и ничего не строить. Но, конечно, так делать нельзя — производственные мощности должны быть загружены. Чтобы оживить рынок, мы были вынуждены пойти на снижение стоимости квадратного метра на 30%. Нам это нужно, чтобы у компании были оборотные средства. Сколько сегодня у вас стоит квадратный метр жилья? Раньше около 130 тысяч рублей за квадрат. А теперь порядка 90 тысяч с учетом акций, субсидирования с нашей стороны процентной ставки банкам по кредитам и так далее. Но даже при такой цене нам строить выгодно. К тому же, надо понимать, что порядка 90% сделок сегодня — это семейная ипотека под 6%. Если не дай Бог эта программа остановится, нам будет очень плохо. В 2024 году программа семейной ипотеки тоже работала, а по объемам продаж у вас была просадка… В прошлом году нам в Сургуте и продавать было нечего, потому что мы мало жилья вводили несколько лет. Ключевая причина была в том, что весной 2022 года «Сибпромстрой» был исключен из перечня строительных компаний, на которые распространялись меры государственной поддержки по льготной ипотеке. Мы используем механизм паевых инвестиционных фондов в своей работе, что вдруг перестало соответствовать требованиям, прописанным в этой госпрограмме. То есть, покупатели не могли покупать жилье под действовавшие тогда кредитные ставки в 6-8%. Когда это решение удалось отменить, у нас пошел резкий скачок по продажам. Если смотреть статистику, то в 2023 году у нас было продано в целом по ХМАО 2,5 тысячи квартир, или порядка 130 тысяч квадратных метров. С учетом текущей ситуации в экономике это очень неплохой показатель, но он совершенно не удовлетворяет наши потребности в реализации, ведь производственные мощности компании позволяют только в Югре возводить ежегодно до полумиллиона квадратных метров жилья — естественно, если на такой объем будет спрос. Строить же, чтобы потом эти дома не покупались, сродни экономическому самоубийству. Да, кроме рынка, уже много лет мы участвуем в аукционах по выкупу жилья под цели переселения по разным программам. Но на этом поддержка, по сути, исчерпывается, хотя, если говорить именно про жилье, то комплекс мер, направленных на поддержание строительных компаний в части выкупа готового жилья, мог бы быть шире, в том числе — и за счет организации, скажем, арендных домов. Конечно, выжить в условиях кризиса без поддержки со стороны государства строительным компаниям будет очень непросто. И, думаю, не все компании это время переживут. А это, в свою очередь, может повлечь за собой сокращение объемов ввода жилья, что, опять же, неблагоприятно скажется на населении. Летом 2022 года вы публично объявляли о том, что «Сибпромстрою» грозит остановка производства и массовые сокращения персонала. Как тогда удалось решить проблему с обратным включением компании в список застройщиков, которые могут работать с льготной ипотекой? В тот момент мы провели очень обстоятельную работу на высшем уровне с Минфином, Минстроем и ДОМ.РФ. Со своей стороны рассказали о схеме работы паевых инвестиционных фондов. Мы предоставляли всю статистику, размер налоговых отчислений и доказательную базу отсутствия рисков для всех участников процесса застройщик, покупатель и особенно государство. Затем был еще целый ряд совещаний — и нас наконец-то услышали. Это был единственный шанс спасти компанию, потому что иначе мы бы не смогли конкурировать с другими застройщиками, которым государство разрешало работать со льготной ипотекой, при этом в долевом строительстве существенно больше риском для покупателей, чем приобретать готовое жилье у паевых фондов. Еще раз повторюсь: тогда нас федеральное ведомство услышало и дало возможность гражданам использовать льготные механизмы на готовое жилье. Есть ли у вас сейчас угрозы сокращения персонала? У нас нет. А вот у других участников рынка присутствуют из-за резкого снижения покупательского спроса. Как в таком случае вы для себя решаете, какой объем жилья строить в условиях падающего рынка? Объемы строительства мы планово сокращаем. В основном, работаем сейчас по муниципальным образованиям, где есть перспектива выкупа под переселение из аварийного жилья. Это Лянтор, Белый Яр, Солнечный, Пойковский. Также планируем выйти в те населенные пункты, где есть проблемы с переселением и свободные земельные участки. А в Сургуте? В Сургуте у нас жилья на 135 тысяч квадратных метров не реализовано. Мы планируем в этом году ввести всего лишь два дома. Мы могли бы, конечно, и больше, но, спрашивается, — для кого? Чтобы потом нести затраты на содержание? Это нелогично. Однако при этом персонал мы свой загрузили и даже увеличиваем штатную численность, потому что начали заниматься строительством школ и детсадов. Сегодня возводим три соцобъекта и планируем в ближайшее время дополнительно к ним еще три начать строить, в том числе в микрорайоне «Пойма-1» и микрорайоне 31Б, где тоже нет школы. По какой схеме вы строите школы? Окружное правительство решило отказаться от использования концессий при возведении таких объектов. Мы строим за свои оборотные и кредитные деньги. А потом предлагаем окружному департаменту имущества их выкупить. А не боитесь, что округ может сказать: «Спасибо, не надо! Мы не заинтересованы в появлении школы на этом месте»… Такое сложно себе представить, особенно с учетом того имеющегося дефицита образовательных учреждений, который имеется на сегодня. К тому же, и на уровне муниципальных учреждений, и на уровне округа мы видим желание решать имеющиеся проблемы и задачи, а не плодить новые. Как доказательство — в прошлом году у нас купили детский садик на «Марьиной горе» и школу с детсадом в «Голдфише», а чуть ранее — школу в 42-ом микрорайоне Сургута. В Сургуте строители часто жаловались на дефицит земельных участков для строительства. Ситуация за последнее время изменилась? По сравнению с тем, как все было организованно пять лет назад, многое изменилось. Аукционы по продаже земли стали проводиться. Тот же микрорайон «Пойма-1» — там порядка 120 тысяч квадратных метров можно построить. «Марьина гора» — хорошая территория, в частности, потому что там запланировано продолжение Нижневартовского шоссе в рамках строительства второго моста через Обь. Также сегодня принята программа КРТ. На тех земельных участках, где были ограничения по плотности застройки, пересмотрены параметры строительства. В качестве примера можно привести 43 микрорайон. Там предполагалось, что будет введено в строй 160 тысяч квадратных метров жилья, а на условиях КРТ теперь согласовано 600 тысяч. То есть, в четыре раза объем увеличен. Губернатор Югры Руслан Кухарук является большим поклонником программы комплексного развития территорий… Все правильно и здорово, если есть экономическая целесообразность. Но при нынешнем рынке есть риски. За примерами далеко ходить не надо. У нас в свое время 30 микрорайон был отдан фактически под КРТ — хотя тогда такой термин не использовался — «Юграинвестройпроекту». Это был еще 2006 год. Земельный участок застройщику передали. Жилье они возвели, а школу и детский сад — нет. У «Северстроя» тоже были обязательства по передаче городу социальных объектов, но ничего не получилось и компания обанкротилась. Ну, а вы сейчас участвуете в каком-нибудь из проектов КРТ? Мы ведем переговоры по одному из земельных участков. Но подробности пока разглашать не буду. Мы поставили реалистичные условия и ждем реакции от властей на это предложение. С приходом иногородних застройщиков мы увидели, что, оказывается, можно строить дома с закрытыми от машин дворами, с качественным благоустройством придомовой территории и дизайном подъездов. А вы съездите в наш ЖК «Георгиевский» и увидите, что там, например, ты выходишь из дома не к стоянке с машинами, а к детской площадке. И подъезды там уже сделаны в соответствии с современными стандартами. Кроме того, в перспективе мы в Сургуте планируем возводить не только дома стандартного класса, но и элитное жилье по технологии монолитного строительства. Но это другой сегмент покупателей, они на «Марьину гору» жить не поедут ... Значит, будем искать свободные земельные участки ближе к центру города (смеется). А как обстоят дела с наполняемостью подземных паркингов в домах, которые вы построили? В целом, плохо обстоят дела. Лучше всего наполняемость там, где мы строили паркинги из расчета четыре квартиры на одно машиноместо. Но это были требования многолетней давности. Потом застройщиков обязали строить паркинги исходя их требований «одна квартира» — одно машиноместо. Наполняемость на таких подземных стоянках сейчас в районе 15-20%. Власти, вводя такие нормативы, хотели облагодетельствовать население. Но ничего не получилось. Люди не хотят ни арендовать, ни покупать эти парковочные места. Они продолжают ставить машины во дворах, в том числе и в запрещенных зонах прямо под знаками. В итоге, туда не могут ни заехать, ни проехать спецтехника, те же пожарные и скорая помощь. А при этом застройщики тратят гигантские деньги сначала на их строительство, а потом содержание всего этого имущественного комплекса. Сегодня вроде ситуацию стараются исправить, нормативы стали чуть менее строгими. Но по уму, мне кажется, надо, чтобы одно машиноместо было на две квартиры или лучше на три. Ну, в домах, которые вы построили по дворам довольно часто ездят эвакуаторы и отправляют нарушителей парковки на штрафстоянку. Вы знаете, эвакуатор, я думаю, даже одного процента не забирает того транспорта, который стоит под запрещающими знаками во дворах. Решение этого вопроса нам в свое время виделось в применении спецтехники, а именно автомобиля с фиксацией нарушений, которые потом автовладельцам приходили в виде извещения со штрафом. Мы в свое время даже купили такой автомобиль со спецоборудованием и передали его городской администрации. Это позволяло реализовать принцип неотвратимости наказания. Однако инициатива не пошла — как оказалось, она не вписывается в действующее нормативно-правовое поле. Очень жаль, потому что, думаю, только так и можно было бы, по большому счету, навести порядок во дворах, действительно часто заставленных автомобилями с нарушениями правил. Валерий Фомагин — новый гендиректор компании «Сибпромстрой-Югория». Почему вы на нем остановили свой выбор после ухода с поста Андрея Сурлевича? Валерий Борисович пока исполняет обязанности генерального директора. Андрей Юрьевич [Сурлевич] выйдет из отпуска, проработает три дня и уйдет на заслуженный отдых. Очень жаль, за 12 лет работы с ним мы были как у Христа за пазухой. Он многое сделал для развития группы компаний «Сибпромстрой». А Валерий Борисович у нас же и раньше работал — и концессию начинал, и мы с ним сотрудничали, когда он возглавлял Союз строителей Югры. Знакомы более десяти лет. Мы тоже его знаем как высокого профессионала, он ведь и долгое время поработал в городской администрации, и в окружном правительстве. Я думаю, что все будет нормально. Хотя у нас, видите, задачи сегодня несколько меняются по объемам строительства. И социальные объекты будут для нас одним из приоритетов в работе. Как вы считаете, что будет происходить с рынком недвижимости в Югре? Есть ли свет в конце тоннеля или пока на самом деле все не очень оптимистично? Я думаю, что мои коллеги-строители обязаны будут снижать стоимость квадратного метра или приостановят темпы строительства жилья. Но мы привыкли к тому, что недвижимость всегда только дорожает… Но ведь сейчас снижается же. А это значит, что цена квадратного метра и на вторичке будет падать. Многие застройщики зашли со своими объектами еще и в долевое строительство. Я им не завидую, потому что не представляю, чем это все закончится, если не снизится ключевая ставка или не появятся новые механизмы льготной ипотеки.

прочитать статью полностью