Одна из старейших строительных компаний Тюмени, «Сибстройсервис», в этом году отметила 28-й день рождения. Возможно, последний. Из-за закона о защите прав дольщиков застройщик, фактически, остался без доступа к проектному финансированию. Глава компании Василий Юрочкин на собственном примере рассказал URA.RU о том, чем может обернуться закон о защите прав дольщиков для строителей. — С чего начинался «Сибстройсервис»? — В общей сложности, за 28 лет существования «Сибстройсервиса», мы сдали около 700 тысяч квадратных метров жилья. Мы начинали с нуля. На последний четвертак купил башенный кран и в начале девяностых открыл контору, потом продал ее. После двухтысячных начали работать уже стабильно. За последние пять лет мы сдавали, в среднем, 40 — 45 тысяч квадратных метров жилья в год. В 2016 г. — 29 480, в 2017 г. — 86 622, в 2018 г. — 39 281, в 2019 г. — 41 452, в 2020 г. — 7 774. Это мощь. Нас было 480 человек, и мы почти не привлекали сторонние организации. Сантехника, электрика, окна, двери — мы производили это сами и ставили тоже сами. Три тысячи кубометров кладки в месяц делали. 125 человек одних каменщиков было. — В какой момент что-то пошло не так? — С введением закона о защите прав дольщиков. Я в последний раз прибыль видел в 2017 году — 100 млн рублей. Ни в 2018 — м году я ее больше не получал, ни в 2019 — м. Сняли всю — почти 258 миллионов рублей. Вот, что происходит на рынке жилья. Это говорит вам человек, который в прошлый и позапрошлый годы сдал 40 тысяч (41 452 — в 2019, 39 281 в 2018 году) квадратных метров жилья. У нас осталось еще 43 (42816) тысячи, мы их сдадим с задержкой на будущий год. — А в чем главная проблема? — Я не могу сказать, что это проблема, есть системная ошибка, с которой столкнулись мы и еще около 50% застройщиков в России. Отрасль развивалась последние 30 лет по принципу долевого строительства, а в 2019-м году изменились правила игры и половина рынка строительной индустрии не успела перестроиться. Мы оказались не готовы к новым трендам, которые были заданы государством. Но не готовы были и банки. Банкиры просто не знают, как работать с застройщиком. То есть, у них есть указание, есть сам закон. А инструкций по его применению нет. Центробанк и Минстрой не дали инструкцию, как пользоваться этим законом. И банки, соответственно, говорят: «Ребята, а у нас нет инструкций. Мы не можем вас принять. Вот один объект — одно финансирование, это да, а с комплексами идите куда-нибудь подальше». Честно, в 2019 году у нас была полная уверенность, что тот курс, который мы выдерживали многие годы и сейчас будет работать, но все тюменцы знают, и наши 1168 дольщиков, ожидающие свои квартиры знают, что это не сработало. — Почему вы оказались не готовы? — Хороший вопрос. А почему мы все были не готовы к кризису 1998 года? Предпосылок к тому, что что-то пойдет не так, не было. Мы работали с банками и у нас была хорошая кредитная история, мы строили и сдавали жилье. В 2019-м году наши бизнес-процессы внутри компании были сформированы по другим принципам. Команда работала и осуществляла полный цикл по строительству и работе с дольщиками. У нас внутри команды не было людей, которые должны были вести работы в финансовом поле с банками по новой системе, юридическая служба и другие подразделения также выполняли совсем другой функционал. На рынке специалисты, которые могли это делать — просто отсутствовали, новый опыт приобретался на бегу. Фактически, последние два года мы набиваем шишки и решаем только одну задачу: как выполнить взятые на себя обязательства по объектам. — Какова цена вопроса? — 260 миллионов рублей — ГП-14, 105 миллионов рублей — ГП-15 и в пределах 450 миллионов рублей — ГП-6. Итого — 815 миллионов рублей. Все эти деньги уже изысканы за счет внутренних ресурсов. Я продал все, что возможно продать. Уже технику начал продавать. За счет этого выживаю. Нам не дают изготавливать свой продукт, которым мы торгуем. Мы вышли на рынок жилья с тем, что называется квадратный метр. Нам его не дают создавать, и не дают торговать. Полтора года уже мы стоим. Ни одной сваи не забили. За 28 лет работы такого еще не было. На поддержание объектов ушло около двух миллиардов рублей — вся ресурсная часть компании. — К кому обращались за помощью? Помогли? — Область помогла административным ресурсом. Кое-какие компании подтянула на поддержку. Дала 260 миллионов рублей ГП-14, но рассчитываться-то с генподрядчиком будем мы. Также нам пытались помочь в Министерстве строительства и ЖКХ. Минстрой рекомендовал Сбербанку рассмотреть вопрос об одобрении нам проектного финансирования. Банк рассмотрел — отказано. Вот и все. — Недавно «Сибстройсервис» прошел аудиторскую проверку. Каковы ее результаты? — Аудиторская проверка прошла, я направил ее результаты во все банки, показал, где деньги. Вот они: 1 млрд 276 миллионов. Мы 2 млрд выбросили из оборота. Осталось 800 с лишним миллионов для того, чтобы закончить эти объекты. Плеханово — 1, Плеханово — 2. (жилой квартал «Москва») 100 тысяч квадратных метров в одном комплексе, 80 тысяч — в другом. Я был лично у главы Минстроя. Там сидели банкиры, люди из Центробанка. Я говорю, вот у меня площадок на 60 тысяч квадратных метров. Подведены сети, выкуплена земля. Себестоимость — 40 тысяч рублей за квадратный метр. Рыночная цена — 60 — 65 тысяч за квадратный метр. В чем ваш риск? Молчат. 20 — 25 тысяч рублей с квадратного метра — прибыль. Молчат. — Почему банки отказывают в финансировании? — Очень простой ответ на сложный вопрос. Маржинальность проекта должна быть достаточной, чтобы выданный кредит позволил банкам заработать. Если вы строите жилье эконом-класса, вы зарабатываете с объекта мало, на это и расчет. Низкая маржинальность покрывается большим объемом ввода жилья. То есть, выгодно строить кварталы, микрорайоны. Но это повышенный риск для банка. Что мы сейчас и наблюдаем. Ввод жилья эконом-класса за два года рекордно снизился по всей России, и растет строительство жилья бизнес-класса. Его не нужно строить много — дорогой квадратный метр и, соответственно, достаточная маржинальность для одобрения финансирования. Инфраструктурные факторы, влияют не меньше, чем маржинальность. Как пример — наша ситуация с аэропортом Плеханово. Это так же стоп-фактор для получения финансирования. То есть, по сути, технические проблемы, которые есть в жизни каждого застройщика, могут привести к банкротству, или как у нас — к усложнению ситуации в целом — Какие выходы из ситуации, на ваш взгляд, существуют? — Нужно посмотреть в сторону людей. Государство стремится обезопасить своих граждан и предлагает правильные механизмы для сохранности средств. Но недостаточно только принять закон, его нужно правильно донести до всей цепочки, кто в конечном счете делает последнюю милю. Со своей стороны, за два года, мы получили колоссальный опыт. Я много читал, что пишут о нас СМИ, публикации и злые, и хорошие. Обвинения в нашу сторону обоснованы в части, что не готовы были, надо было быть более гибкими и думать заранее о последствиях. За этот опыт мы заплатили большую цену. Наше имя не сходит со страниц прессы, ресурсно мы истощены и вынуждены были передать достройку домов сторонним организациям. Важно: мы передали достройку, но финансирование обеспечиваем мы. И все иные высказывания по этой теме являются домыслом и PR-ходом. Единственная правда в том, что мы не уходим от ответственности и не пытаемся скрыться. А честно говорим, как есть на самом деле. — Что будет с вашей командой? — Могу сказать одно: моя команда — моя сила. Она прошла огонь и воду. 2020-й год мы заканчиваем с людьми, которые остались с нами до конца. И эти люди, действительно, смогут возродить Сибстройсервис и сделать его еще лучше, чем мы были до 2018-го года. Этот опыт, как говорится, теперь с нами навсегда. Мой сын Павел и его команда сделали очень много, чтобы мы подошли к главному — стройка остановившихся домов возобновилась, и в 2021 году все дольщики смогут получить свои квартиры. Важно, чтобы все, кто будет читать наше интервью, понимали, что нет в жизни людей, которые бы не ошибались. Важно то, что когда ты ошибся, ты готов это признать и исправить ситуацию. Моя команда с этим справились, и я горжусь этим. Мы сильнее, чем когда бы то ни было. — Верите в лучшее? Например, что произойдет новогоднее чудо? — Все случайности — неслучайны. А чудеса случаются только с теми, кто их достоин. Я верю, что если ты честен перед людьми и собой, всегда выполняешь взятые на себя обязательства, то это даст нужный позитивный толчок. В новом году мы идем дальше и будем строить с учетом новых знаний и понимания рынка. Людям нужно жилье эконом-класса, и мы готовы его строить. 2021 год — нацелен на получение проектного финансирования для строительства жилья, которое так необходимо людям сегодня.

прочитать статью полностью