Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий семейной ипотеки, введение эскроу-счетов. Это только часть новшеств, с которыми столкнулся рынок индивидуального жилищного строительства в 2024 году. Экономическая ситуация в стране и высокая ставка Центробанка тоже не способствует увеличению потока покупателей. URA.RU пообщалось с участниками пермского рынка ИЖС, чтобы выяснить, с какими проблемами сталкиваются застройщики и что ждать покупателям в 2025 году.
Спрос снизился, а за ним и цены на участки
По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, в Пермском крае количество выданных кредитов на ИЖС снизилось почти в два раза. Если в начале 2024 года выдавали 1,6 тысячи займов в месяц, то к концу года этот показатель опустился до 850 тысячи кредитов в месяц.
«Ужесточение условий выдачи семейной ипотеки оказало негативное влияние на рынок. Помимо корректировок требований по числу и возрасту детей, теперь под условия программы подходят только коттеджи в рамках поселков, где продажи идут по эскроу-счетам. Это уже привело к заметному снижению спроса на ипотечные кредиты, выдаваемые под ИЖС», — отметил Попов.
Аналитик добавил, что продавцы земельных участков для стимулирования спроса стали снижать цены. Так, за год в Прикамье сотка под ИЖС подешевела на 10% с 340 тысяч до 305 тысяч рублей.
Эскроу-счета создали больше проблем, чем решений
Директор пермского агентства недвижимости «Твой дом», автор telegram-канала «Про Загород» Дмитрий Клементьев отметил, что одна из главных проблем рынка ИЖС — переход на эскроу-счета. С 1 марта 2025 года будет действовать закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Но под условия семейной ипотеки эскроу-счета начали применять еще в июне 2024 года, основываясь на законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
«Если раньше подрядчики получали транши от клиентов и строили дома, то сейчас деньги покупателей лежат на эскроу-счетах, пока объект не будет сдан. Из-за этого застройщикам приходится брать кредит на строительство. Но они обычно строят одновременно 20-25 домов, и банк может им отказать из-за большой кредитной нагрузки», — рассказал Дмитрий Клементьев.
По мнению Алексея Попова, девелоперы коттеджных поселков, в отличие от застройщиков многоквартирных домов, менее подготовлены к переходу на эскроу-счета. Они вынуждены брать дорогие кредиты, хотя у них нет на это финансовых резервов.
Следующий риск при работе с эскроу-счетами заключается в том, что они не покроют кредит подрядчика в случае споров. Если покупателя что-то не устраивает, он расторгает договор и уходит к другому застройщику.
«Не редко встречаются случаи, когда покупатель подает иск в суд. В этом случае банки могут отказать подрядчику в кредитовании будущих объектов», — отметил Дмитрий Клементьев.
В начале 2025 года застройщики столкнулись с еще одной проблемой — клиенты, которым банки поднимают ставку. Если выясняется, что покупатель оформил вторую ипотеку с господдержкой после 23 декабря 2023 года, банк увеличивает его ставку до ключевой и добавляет еще 2%.
«Платежи становятся неподъемными, и люди решают оказаться от строительства дома. Но выданный кредит уже на эскроу-счету, и подрядчик возводит дом. При расторжении договора деньги с эскроу-счета уходят на погашение ипотеки, а заказчик остается без финансирования с кредитом, который ему придется выплачивать самостоятельно», — рассказал Дмитрий Клементьев.
При этом не все кредитные организации подстраиваются под новые условия. Так, один из самых популярных банков перестал выдавать семейную ипотеку на строительство домов в Пермском крае. Хотя в регионе есть коттеджные поселки, которые подходят под условия 214-ФЗ, где можно возводить дома с применением эскроу-счетов.
Новый закон также не учитывает методы оценки приемки дома. Оценщики часто сравнивают объект с несопоставимыми аналогами. Это может привести к удешевлению дома на 15-20%. Так, вместо потраченных 10 млн рублей подрядчик получит только 8 млн рублей.
«Использование эскроу при строительстве по договору подряда на участке заказчика может накрыть рынок ИЖС медным тазом. Ипотека заказчика не страхуется ничем кроме участка земли, стоимость которого полностью не покрывает сумму займа. Договор подряда никак не регистрируется и не страхуется. Фонда защиты прав дольщиков как у многоквартирных домов нет. Основная масса кредитов подрядчиков тоже ничем не обеспечены», — отметил Дмитрий Клементьев.
Сельская ипотека больше не работает
В 2025 году Мисельхоз РФ планирует изменить критерии сельской ипотеки, ставка у которой до 3% годовых. Власти намерены ужесточить требования к локации дома, на который берется займ.
Кроме этого, если банкам не будет хватать субсидий от государства на сельскую ипотеку, они будут увеличивать покупателю ставку до ключевой и добавлять 3%.
«Лимиты, выделяемые на сельскую ипотеку, расходуются на компенсации банкам по ранее выданным ипотечным кредитам. То есть, если займ оформлен в 2024 году под 3% годовых, а в 2025 году у банка финансирования не хватит, он увеличит ставку. Это прописывается в кредитных договорах. По сути, сельская ипотека больше не работает», — рассказал Дмитрий Клементьев.
Банки подключились к росту цен
По прогнозам Дмитрия Клементьева, в 2025 году строительство частных домов дешевле не станет. Застройщики винят в этом не только инфляцию, но и банки.
«Рыночные ставки на кредиты для подрядчиков доходят до 35%. Обещанные застройщикам ставки в 1% или даже 6% получают единицы. Все расходы на оплату займов в конечном счете приходится оплачивать клиентам», — рассказал Дмитрий Клементьев.
Также некоторые банки вводят дополнительную комиссию для тех застройщиков, чьи клиенты планируют строить дом по семейной ипотеке. Размер такой комиссии составляет от 15,2%. Например, если дом стоит 6,5 млн рублей, первоначальный взнос составляет 20,1%, сумма комиссии — 862,2 тысячи рублей.
«При этом банк не разрешает увеличивать стоимость строительства. По мнению финансовой организации, комиссия должна взяться откуда-то еще. Но деньги не появятся из воздуха, и стоимость строительства будет дальше расти», — добавил Клементьев.
Покупатели стали заниматься экстремизмом
К росту цен на строительство причастны и сами клиенты. В Пермском крае участились случаи потребительского экстремизма, когда покупатель подает в суд на подрядчика и может отсудить до 100% стоимости дома.
«В ИЖС нет защитных механизмов для приемки-передачи дома, как в многоквартирных домах. Некоторые покупатели стали этим пользоваться. Например, подрядчик строит дом на земле заказчика. Клиент, получив „коробку“ дома, не оплачивает последний транш и не подписывает акт выполненных работ, а подрядчик остается без денег», — отметил Дмитрий Клеменетьев.
Суды в таких случаях всегда встают на сторону потребителя. Подрядчики знают, что за пять домов они деньги получат, а на шестом их могут «кинуть», поэтому заранее закладывают эти риски в стоимость своих проектов.
Какие есть пути решения?
По мнению Дмитрия Клементьева, рынку ИЖС нужен период адаптации для перестройки процессов. В первую очередь, многое будет зависеть от государства.
«Если Минфин, Минстрой и Центробанк отрегулируют вопрос в скорости компенсации банкам выданных льготных ипотек, из-за которых банки берут с подрядчиков комиссии, возможно, рынок положительно отреагирует, и падение не будет жестким», — отметил Клементьев.
Что ждет рынок ИЖС в 2025 году?
О том, насколько увеличатся цены на строительство частных домов, эксперты не дают однозначного ответа. При этом для ипотечных клиентов, рост может быть более заметен. А количество компаний, которые будут работать с такими покупателями, наоборот, сократится из-за сложностей в финансировании. Также снизятся объемы строительства в целом. «2025 год и, возможно, 2026 год будут для рынка довольно интересными», — добавил Дмитрий Клементьев.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Telegram-канал «Большая Пермь» — у нас всегда свежие события Перми и Пермского края. Подписывайтесь!
