Последние новеллы жилищного законодательства серьезно осложнят существование управляющих компаний. В ближайшие полгода ряд организаций лишится лицензий. Многие из оставшихся на плаву будут вынуждены провести ребрендинг. И абсолютно всем придется забыть про «передачу домов по наследству». О том, далеко ли еще до прозрачности и как скоро собственникам раскроют тайну ставки содержания жилья — в интервью первого заместителя Госжилстройнадзора Свердловской области Лилии Карпухиной. — Лилия Анатольевна, в конце прошлого года законодатели порадовали Госжилстройнадзор изменениями Жилищного кодекса. В частности, были ужесточены требования к управляющим компаниям в части лицензирования. Расскажите о новых правилах, по которым теперь придется жить рынку. — Действительно, мы долго ждали эти изменения, они очень интересные и важные. С 11 января 2018 года у любого органа государственного жилищного надзора появилось право сразу исключать многоквартирные дома из реестра лицензий, если управляющая компания признана банкротом. Раньше мы были вынуждены существовать в крайне странной ситуации: УК банкротится, идут конкурсные процедуры, направленные на ликвидацию и расчет с кредиторами, и при этом дома остаются в управлении. Но, естественно, не управляются. Вступившие в силу поправки позволили нам исключить сведения обо всех домах, управляемых банкротами. Всего было признано несостоятельными 24 лицензиата (или 4% от общего их количества в области). Исключено 380 многоквартирных домов. Больше всего — в Нижней Туре. Эти изменения, с одной стороны, стимулируют УК лучше управлять домами, с другой — дают собственникам возможность сразу выбрать себе другую компанию. — Правильно ли я понимаю, что с банкротствами связана и новелла, позволяющая аннулировать так называемые нулевые лицензии? — Да. Все прекрасно понимают: если формировать доги перед ресурсоснабжающими организациями, банкротство наступает достаточно быстро. Поэтому УК, перед тем как стать несостоятельными, подстраховывались — заранее открывали компанию, как правило, с таким же названием, получали на нее лицензию и переводили на нее дома из банкротящейся организации. Но мы очень быстро подстраиваем законодательство под себя. Теперь, если у тебя полгода в управлении числится ноль домов, лицензия аннулируется. В Свердловской области порядка ста таких УК. Мы уже направили им письма с предупреждением. — Вы мельком упомянули о клонах УК, представляющих довольно серьезную проблему. Когда они исчезнут с рынка? — С этого года лицензионные требования исключают возможность существования управляющих компаний с одинаковыми или схожими названиями. Раньше УК регистрировали фирмы (условно «Ромашка», «Ромашка-1», «Ромашка-2») и активно тасовали между ними дома. Собственники квартир даже не понимали, что у них произошла смена управляющей организации. Это целое поле для фальсификаций. Не секрет, что в 2016—2017 годах УК у нас грешили не совсем качественными протоколами общих собраний. — В Екатеринбурге только одних УК «Чкаловская» четыре штуки, «РЭМП УЖСК» тоже перекидывал дома в одноименную компанию. — «Чкаловская», «Универбыты» — всех не перечислишь, их много. Не важно, наплодились эти фирмы внутри одного пула или речь идет о компаниях из разных городов области. Им дано полгода на смену названий. Одинаковых или схожих до степени смешения быть не должно. Сейчас от УК поступает много вопросов о том, кому менять наименование, а кому можно оставить старое. Мы считаем, что название должно закрепляться за тем, кто первым получил лицензию, остальные должны зарегистрировать новое. Наш департамент направил запрос в Минстрой, необходимо, чтобы на всей территории России была единая практика. — Что будет с теми, кто не переименуется? — Через полгода у департамента появляется право обратиться в лицензионную комиссию с предложением об аннулировании лицензий этих компаний. — До этого года лицензии для управляющих компаний были бессрочными. Сейчас законодатель ввел ограничение — пять лет. Что будет по истечении этого срока? — Порядка продления срока действия лицензий еще нет. Минстрой его разработает. Но я предполагаю, что в 2022 году также в обязательном порядке будет осуществляться проверка на предмет соответствия управляющей компании и ее руководителя всем лицензионным требованиям, которые предусматривает Жилищный кодекс. — Эти требования станут жестче? — Этого мы не знаем — впереди пять лет. Но в связи с ужесточением требований к управлению многоквартирными домами могут поменяться и лицензионные требования. Проблема присутствия на рынке непрофессионалов никуда пока не делась. Жилфондом зачастую управляют компании, не обладающие специальными знаниями и элементарной базой обслуживания. Есть ряд УК, которые заходят буквально с ручкой и листочком. Просто нанимают подрядные организации. Удивляет, если честно, как они вообще работают. Хотя я не бизнесмен, может быть, аутсорсинг приветствуется с точки зрения экономики. Радует, что таких компаний немного. Основной пул УК — это профессионалы. Они на рынке давно, и серьезных претензий к ним по большому счету нет. Но фрагментарные жалобы встречаются. Я часто повторяю тезис о том, что первый руководитель не всегда знает, что делает его самый младший специалист, и бизнес может порушиться исключительно из-за непрофессионализма низшего состава сотрудников. — Как вы относитесь к высказыванию главы Минстроя РФ Михаила Меня о том, что важно поощрять добросовестные компании, мотивируя их к повышению эффективности деятельности? — Организации, которые качественно управляют домами, должны мотивироваться. И законодатель не зря дал такой институт, как предостережение. Допустим, приходит жалоба на то, что УК не разместила квитанцию в системе ГИС ЖКХ. Это отличный ресурс, но он в стадии становления и периодически бывают сбои. В этом и иных случаях мы имеем право ограничиться предостережением, а УК в ответ сообщает нам о том, что все исправлено или о том, что квитанция была все-таки размещена, прикладывает соответствующий скрин. Вопрос решен. — Это и есть поощрение? — Отчасти да. Оно снижает нагрузку на бизнес, помогает его не «закошмарить». Мы сейчас находимся в стадии реформирования контрольно-надзорной деятельности, это достаточно серьезное направление, которое задал президент России. Поэтому разумно ограничиться предостережением в отношении добросовестных компаний. — Министр еще говорил о том, что УК должны иметь возможность оставлять себе средства, сэкономленные при выполнении работ по содержанию жилья. Меня как собственника это пугает, если честно. — Эта норма уже существует, управляющим компаниям дана возможность полученную в конце года прибыль, в том числе по экономии, оставить себе. Ничего страшного — все в соответствии с Гражданским кодексом. У нас же с вами договор подряда смешанной формы. Если подрядчик что-то сэкономил и при этом не ухудшил качества услуг, он имеет право эти деньги себе оставить. Но мне кажется, что законодатель должен пойти навстречу и собственникам. Надо заставить органы местного самоуправления расшифровать ставку на содержание жилья, чтобы было понятно, какая часть средств должна идти на текущий ремонт, какая — на управление, и т. д. Напомню, что утверждать данную ставку должны сами жители. Однако они в общей массе пассивны, поэтому обычно мы все используем ту, которую установил муниципалитет. В Екатеринбурге ставка для разного вида домов колеблется в пределах от 19 до 27 рублей за квадратный метр. Мэрия никак не расшифровывает эти цифры. И это нас беспокоит. Ведь всем интересно, сколько процентов, двадцать или пять, к примеру, уходит на управление и сколько будет потрачено на дом. Со своей стороны, мы уже направили в адрес каждой администрации письма с просьбой подумать о максимальной расшифровке. Надеюсь, нас услышат. Кстати, не так давно Владимир Путин дал задание Минстрою разобраться со ставкой, и сейчас разрабатываются некие методические рекомендации для органов местного самоуправления. Думаю, к апрелю-маю они будут готовы. — Как в целом изменился свердловский рынок управления МКД в последние три года после введения лицензирования? — Хочу сказать, что однозначно лицензирование — это благо. Управляющие компании стали работать лучше. Я это вижу по количеству исполненных предписаний. Порядка 85 процентов из них исполняются своевременно, в срок. Кроме того, на оказание качественных услуг УК настраивает угроза огромных штрафов. И департамент весьма активно привлекает компании к ответственности, если видит серьезные нарушения лицензионных требований. — А кого-то за эти три года лишили лицензии? — У нас не было ни одного лишения. Это очень непростая процедура. Для того чтобы обратиться в лицензионную комиссию с предложением о лишении лицензии, мы должны в течение года принудительно изъять у УК 15 процентов фонда. Это очень много. При этом, чтобы изъять один дом из реестра, нам необходимо иметь по нему два неисполненных предписания, по которым управляющая компания привлекалась к административной ответственности в течение года. Это практически невозможно. Но в целом институт исключения домов из реестра мы практикуем. Правда, таких случаев было всего два-три, поскольку в основном предписания исполняются. — Считаете, что рынок стал чище, цивилизованней и без крайних мер? — Да. — Может быть, у вас есть рецепт, как можно его максимально улучшить? — На мой взгляд, сейчас надзор в отношении управляющих компаний уже достаточно ужесточен. Я бы обратила внимание на ТСЖ. Если над ними тоже не будет висеть дамоклов меч в виде штрафа, не будет и надлежащего исполнения обязательств. Какого-то особого рецепта счастья нет. Главный постулат, на котором, как мне кажется, стоит любой рынок, — это открытость. К этому надо стремиться. — А к укрупнению? — ФАС не зря следит за тем, чтобы конкуренция развивалась. Чем больше конкуренция, тем лучше услуги. Однако крупные УК легче контролировать. В них, как в госорганах, уверенное получение корреспонденции, что является залогом качественной проверки. Ведь почему у нас недобросовестные управляющие компании зачастую уходят от ответственности? Потому что с ними все так же, как в мультике «Простоквашино»: мало сфотографировать — надо еще догнать, чтобы фотографию отдать. Для того, чтобы привлечь УК к административной ответственности, я должна ее надлежащим образом уведомить. Если не уведомлю, привлечь не могу. Но мы стараемся. — Очень многие чиновники, депутаты, профучастники рынка отзываются о свердловском Госжилстройнадзоре как об одном из самых адекватных и эффективных ведомств в регионе. Особенно хвалят за одинаково жесткий спрос со всех компаний, вне зависимости от их величины и влиятельности. Как удалось превратить номинальную структуру образца 2012 года в серьезную рабочую машину и вывести жилищный надзор на более качественный уровень? — С учетом того, что большинство функций контроля органов прокуратуры и Роспотребнадзора перешло в сферу Госжилстройнадзора, было непросто, но интересно. Когда у руля стоит сильный руководитель, работать легко — это аксиома. Алексей Россолов четко дал понять, каким должен быть надзор, как он должен работать. Плюс подобралась хорошая профессиональная команда. У нас достаточно серьезный блок юридического сопровождения, наши юристы — большие умницы. И такие же начальники остальных отделов. Я согласна с тем, что наша ГЖИ — самая «гжистая» ГЖИ.

прочитать статью полностью