С 1 сентября 2025 года могут вступить в силу новые правила застройки и распоряжения недвижимостью на садовых участках. Соответствующий закон Госдума приняла сразу во втором и третьем чтениях. В беседе с URA.RU юрист по земельным отношениям Мария Фуфарева рассказала, какие нововведения ждут собственников земельных участков и для чего их вводят.
Какие внесены изменения
С 1 сентября будет запрещено продавать жилые и садовые дома, хозяйственные постройки и иные объекты отдельно от участка. Также вводится прямой запрет на раздел таких объектов недвижимости.
Предельные размеры построек на садовых участках должны соответствовать градостроительным нормативам и параметрам, применяемым к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). В перечень хозяйственных построек включены сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни и колодцы.
Однако если такие объекты являются составными частями жилых или садовых домов, то хозяйственными постройками они не считаются, уточняется в законе. В рамках закона установлено, что разделение участков допускается только при соблюдении требований земельного законодательства.
Кроме того, запрещается создавать территории садоводства и огородничества на землях, признаваемых сельхозугодьями, а также в зонах, где такой вид деятельности прямо запрещен. Это предотвратит практику неправомерного освоения земель, считают в Госдуме.
Для чего вводятся изменения в законодательство
Юрист Мария Фуфарева поясняет: законопроектом вносятся изменения в части запрета на раздел садовых домов, гаражей, бань, летних кухонь, сараев. По ее словам, Гражданским Кодексом РФ уже определено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют за этими участками. Это значит, что и ранее нельзя было просто продать землю одному собственнику, а строение — другому.
Однако в обновленном документе уточнено, какие именно строения на участке не могут быть проданы отдельно от участка, чтобы избежать мошеннических действий в отношении собственников земельных участков и минимизировать путаницу при оформлении недвижимости и постановке ее на кадастровый учет. Речь идет о вышеупомянутых сараях, банях, теплицах, навесах, погребах, летних кухнях и колодцах.
«Данный закон направлен на то, чтобы обезопасить добросовестных собственников земельных участков и строений. А также с целью единообразного толкования законов собственниками и судами», — объяснила эксперт. Юрист отмечает, что активная законодательная деятельность в этой части ведется для того, чтобы не было микродолей и их продажи мимо собственников.
«Например, на земельном участке построен садовый дом, который признан жилым, и в нем можно зарегистрироваться по месту жительства. Нечестные собственники или риелторы могут продать по 1/15 доли 15-ти людям, и те, в свою очередь, могут быть там зарегистрированы, а по факту не проживать, использовать исключительно для «прописки». То же и с земельным участком», — рассказал эксперт.
Некоторые споры дошли до Верховного Суда, который очередной раз подчеркнул этот принцип единства. Поэтому теперь при разделе имущества, в которое входят вышеупомянутые объекты, право первого приобретения будет отдано ближайшему наследнику. Например, бывший муж в первую очередь должен будет предложить купить часть делимого имущества бывшей жене.
Как продать долю, если участок и расположенные на нем здания имеют разных собственников
Специалист уточнила, что новый закон при этом не ограничивает собственников земельных участков от раздела на несколько земельных участков или выдела доли долевыми собственниками. И раздел, и выдел предусмотрен Гражданским и Земельным Кодексами, но при ряде условий и требований к строениям и участкам.
Если собственников несколько, то продать долю можно так же, как и в коммунальной квартире или квартире, доставшейся по наследству детям, уточняет юрист.
«Сначала направляется уведомление другому собственнику с предложением выкупа (право преимущественной покупки). Но лучше определить заранее порядок пользования по соглашению либо через суд. Также, если позволяет строение и земельный участок, возможен выдел через суд и вариант раздела может предложить/рассчитать строительный эксперт», — рассказала юрист.
Также в новом законе отражена возможность раздела земельного участка с соблюдением установленных норм земельного законодательства, что еще раз подтверждает возможность такого раздела.
Основные требования к земельному участку:
- Минимальные размеры от 4 до 6 соток в зависимости от региона (Правила землепользования и застройки);
- Земельный участок должен стоять на кадастровом учете;
- Другие собственники (если долевая собственность) должны дать согласие. Если согласие отсутствует, выдел возможен через суд;
- Должно быть проведено межевание;
- Должен быть отдельный проход на вновь образованные участки с дороги, либо через соседний участок.
«Выделенные доли должны соответствовать первоначальному целевому назначению. То есть, если участок для огородничества, то после раздела на нем должно быть возможно выращивать сельскохозяйственные культуры для личных нужд», — уточнила юрист.
Какие изменения грядут для дачников и садоводов: что стало разрешено и за что могут дать срокЧто делать, если члены семьи захотят разделить участок между собой
Для этого необходимо:
- соблюсти требования установленные к участку (описаны выше);
- подготовить соглашение между всеми собственниками;
- пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план с границами образующихся участков;
- получить решение в муниципальном органе о присвоении адресов;
- зарегистрировать право собственности и поставить на кадастровый учет в Росреестре;
- если собственники не согласны – через суд.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Не упустите шанс быть в числе первых, кто узнает о главных новостях России и мира! Присоединяйтесь к подписчикам telegram-канала URA.RU и всегда оставайтесь в курсе событий. Подписаться на URA.RU.
