Россияне почти перестали покупать готовое жилье в ипотеку из-за высоких ставок в банках. Зато те, у кого есть наличные, могут найти на «вторичке» выгодные варианты — из-за снижения спроса продавцы готовы ощутимо снижать цены, рассказал в интервью URA.RU ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Хотя один способ выгодно взять ипотеку не в новостройке все-таки остался — он позволяет приобрести жилье по ставкам, которые были несколько лет назад.
«Вторичка» жива?
— Сейчас квартиру на вторичном рынке нельзя купить по льготной программе, а без господдержки ставки в банках заоблачные. Как это повлияло на спрос на готовое жилье?
— Пока ставки по ипотеке были в пределах 20%, заемщики еще были готовы ее брать. Часто это были альтернативные сделки, когда покупатель продавал свою недвижимость и улучшал жилищные условия, добавив кредитные деньги. Падение спроса уже ощущалось, но можно было говорить, что «вторичка» еще жива.
Сейчас, когда ставки в банках достигли 30%, такие сделки почти прекратились. Они есть, но это скорее исключение из правил. Например, когда квартира продается сильно ниже рынка, и покупатель готов ее приобрести даже под такие проценты. Около 80% готовых квартир покупают за наличные, хотя еще год назад соотношение было обратным, а 1,5-2 года назад ипотека была в 90% сделок.
Обычно рыночная ипотечная ставка выше ключевой на 2-3%, но сейчас этот разрыв увеличился. Банки не дожидаются очередного повышения ставки ЦБ, понимают, что оно будет, и пересматривают свои условия заранее. Кроме того, Банк России изменил правила оценки заемщиков. Теперь даже тем, кто готов оформить ипотеку, сложно получить одобрение.
Тщательнее стали проверять кредитные истории и реальный доход человека. Важно не то что указано в документах по форме банка, а сколько приходит на его зарплатную карту. Доля одобряемых заявок снизилась примерно вдвое. Бывает, что клиент получает первичное одобрение, но на втором этапе, когда он загружает в банк объект, получает отказ.
— Инвесторы на вторичном рынке жилья еще остались? Какие квартиры и где они покупают?
— Да, интерес у инвесторов есть к тем квартирам, которые продаются по цене ниже рынка. Сейчас, в кризисной ситуации, таких объектов становится больше. Многие покупали жилье в ипотеку и в настоящее время по разным причинам не готовы продолжать ее платить. А у кого-то возникла жизненная ситуация, срочно понадобились деньги, а потребкредит на большую сумму не дают. Приходится продавать квартиру, а поскольку покупателей на рынке мало, продавцы снижают цены. Инвесторы, у которых есть «живые» деньги, ищут такие объекты и выкупают иногда на 40-50% ниже рынка. Ипотечные деньги практически не инвестируют, это единичные случаи.
Покупают с целью заработать, как правило, однокомнатные квартиры и студии в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи — городах, которые считаются перспективными с точки зрения роста цен. Остальные миллионники интересны инвесторам меньше.
Цены — не окончательные
— Продавцы квартир, когда не могут продать их, чаще снижают цены или снимают объявления до лучших времен?
— Здесь рынок разделился. Более половины продавцов пока «замораживают» продажу, понимая, что это невыгодно. Сказываются и колебания курса доллара — когда происходит резкий скачок, продавцы снимают объявления и даже могут отменять сделки. Они видят, что рубль обесценивается, и решают сохранить свои деньги «в бетоне». Некоторые предпочли сдавать квартиры в аренду, которая сильно подорожала. Но много и тех, кто торопится с продажей и готов торговаться. Как правило, те цены, которые мы видим в объявлениях, далеко не окончательные.
— Не первый год предлагается распространить льготные ипотечные программы не только на новостройки, но и на вторичное жилье. Насколько это вероятно?
— Это популистские заявления, такого точно не произойдет. Мы видим ситуацию со льготной ипотекой на новостройки: у банков не хватает лимитов, власти сократили программы, ужесточили требования, некоторые вообще свернули. Это говорит о нехватке финансирования. Вторичное жилье — это огромный пласт рынка, на это средств нет. Идея, конечно, звучит красиво, и для многих покупателей это была бы хорошая мера поддержки, но нужно реально смотреть на вещи — в ближайшее время такое решение невозможно.
— Есть ли хоть какой-то способ снизить процент для тех, кто покупает квартиру на «вторичке»?
— Единственный выгодный вариант приобрести готовое жилье тем, у кого нет всей суммы наличными, — выкупить квартиру, которая находится в ипотеке, с сохранением ставки продавца. Об этой возможности далеко не все знают, но она есть.
Если продавец сам покупал квартиру три года назад, его ставка существенно ниже той, по которой кредит выдадут сейчас. Выкупить у него квартиру с такой ипотекой выгоднее даже с учетом комиссии, которую нужно будет доплатить банку, — около 1% от суммы сделки.
Выше ставка — ниже цены
— Выгодно ли сейчас покупать квартиры в плохом состоянии и продавать их с хорошей наценкой после ремонта?
— Это стратегия флиппинга, сейчас это крайне рискованно. Конечно, «убитая» квартира значительно дешевле. Но сейчас очень дорогие строительные и отделочные материалы, мебель. После Нового года опять цены вырастут, и, если все это посчитать, вряд ли стратегия окажется выгодной. Флиппинг интересен, когда рынок активен, есть хороший спрос на вторичную недвижимость, много сделок с ипотекой, а сейчас можно «прогореть».
— На что сейчас в первую очередь обращают внимание покупатели при покупке жилья, кроме цены квадратного метра? За что люди готовы доплачивать?
— За переезд в более комфортный и современный жилой комплекс, более интересный район. Важно, что находится вокруг дома, его транспортная доступность. Часто важно наличие подземной парковки. Многие по-прежнему выбирают квартиры рядом со школой или работой. Иногда, пожив в городе, люди переезжают в таунхаусы или частные дома, потому что для них важен чистый воздух.
— Что будет со спросом на «вторичку» и ценами в начале 2025 года?
— Однозначно стагнация на рынке недвижимости продолжится. В начале года и без этого всегда затишье на рынке, а здесь еще ключевая ставка, которую Центробанк 20 декабря уже гарантированно в очередной раз повысит. И чем дольше будет сохраняться такая ситуация, тем ниже будут цены.
Поэтому точно стоит ожидать появления выгодных вариантов для покупки без ипотеки. Повлияет на ситуацию и курс доллара — если он будет резко меняться, часть продавцов откажется от продажи, и цены упадут не так заметно.
— Если ЦБ в 2025 году начнет снижать ключевую ставку, как на это отреагирует рынок жилья? Быстро ли восстановится спрос?
— Снижение ставки, если оно начнется в следующем году, будет медленным. Если уменьшить ее резко, произойдет скачок цены квадратного метра. Поэтому Центробанк будет аккуратно прощупывать рынок и постепенно, взвешенно снижать этот показатель. Рынок начнет оживать, когда ипотека подешевеет до 20%, — тогда пойдут сделки со «вторичкой». Хотя еще три-четыре года назад такая ставка казалась чем-то немыслимым, сейчас люди к этому готовы.
— Не будут ли покупатели ждать еще большего снижения ставки?
— Кто-то, возможно, и будет так делать, но многие предпочтут не откладывать покупку. Потому что, как только ставка станет привлекательной для большинства, снова начнет дорожать квадратный метр. Тем более, будет снижаться привлекательность вкладов, и люди захотят переложить деньги с депозитов в недвижимость.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Не упустите шанс быть в числе первых, кто узнает о главных новостях России и мира! Присоединяйтесь к подписчикам telegram-канала URA.RU и всегда оставайтесь в курсе событий, которые формируют нашу жизнь. Подписаться на URA.RU.
