Стоимость продаваемых квартир в России завышена на 7-15%, сделок купли-продажи рекордно мало, а ипотека почти недоступна. Кризис на рынке недвижимости нарастает с осени 2024 года. О том, как получить скидку при покупке жилья и не нарваться на долгострой и почему риски банкротств застройщиков выросли в интервью URA.RU рассказал почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
— Количество сделок купли-продажи в России к 1 апреля этого года упало до минимума за последние пять лет. Ситуация на первичном и вторичном рынках отличается?
— Сейчас покупают плохо любую недвижимость. Прежде всего, из-за выросших процентных ставок по рыночной ипотеке. Но есть и другие причины. Они разные для первички и вторички.
Сложилась парадоксальная ситуация, когда льготные кредиты на строящееся жилье привели к необоснованному завышению цен застройщиками. В итоге, готовое жилье с ремонтом и мебелью можно купить дешевле того, что построится через год-другой и будет без отделки.
Сделки на вторичке «топчутся на месте», потому что для готового жилья банки дают кредиты по очень высоким ставкам — от 25 до 30%. Люди, которые имеют право на льготную ипотеку под 6%, до 1 апреля могли выбирать квартиру только в строящихся зданиях. И пока дом достраивали, они арендовали квартиры или жили с родственниками.
— Семейную ипотеку с 1 апреля распространили на вторичный рынок в регионах РФ с низкими темпами строительства: купить квартиру под 6% годовых теперь могут семьи с ребенком до шести лет. Она будет востребована?
— Это хорошая антикризисная мера и реальная возможность решить жилищный вопрос с субсидией от государства. Но условия подходят только для 901 города, где строится менее двух многоэтажных домов в год. Это не очень много. Эффективность программы будет зависеть от того, как банки будут одобрять выдачу этих кредитов. Пока динамика одобрений по льготным заявкам невысокая.
— Насколько отличаются цены на первичном и вторичном рынках?
— Это зависит от местоположения, инфраструктуры района, транспортной доступности, площади и состояния помещения, возраста здания. В экономически активных городах строящиеся дома по факту могут быть на 7-15% дороже готовых. В некоторых исследованиях аналитики говорят даже о разнице в 20-30%.
Справедливым будет вопрос, почему этого не видно по объявлениям и рекламе? Ответ прост: девелоперам это невыгодно. Они привыкли повышать цены на квартиры в строящихся многоэтажках каждый квартал или месяц. Понемногу, на 1,5-2%, чтобы поддерживать догму о том, что «на котловане дешевле». Этот стимул много лет позволял продавать недостроенное, потому что дольщики рассчитывали на рост своих вложений в будущем. И сегодня эта догма перестает работать. Для того чтобы продать уже построенное жилье, придется снизить его стоимость на 10-30%. Поэтому инвестиции в новостройки уже не так привлекательны, как это было раньше.
Когда в прошлом году цены на вторичке перестали расти, застройщики проигнорировали этот сигнал рынка. Они продолжали повышать стоимость "квадрата" осенью, зимой и весной, создавая пузырь. И сейчас он вполне может лопнуть.
— Чем это грозит?
— Перетоком покупателей на вторичный рынок, если речь не идет о льготной ипотеке. Правило «на котловане дешевле» — сейчас работает далеко не всегда. Это ведет к сокращению покупок в новостройках. Приток денежных средств на счета эскроу замедлился. Растут риски задержки строительства. А в некоторых случаях — и банкротства застройщиков.
— Чего ждать от цен на новостройки в ближайшие месяцы?
— Они, вероятно, будут стоять на месте или расти по чуть-чуть в ожидании, пока их догонит инфляция и вторичный рынок жилья. У застройщиков непростое положение и им придется идти на скидки, чтобы обеспечить наполнение эскроу-счетов. Если рост цен в этом году и будет, то не выше инфляции. Это самый вероятный сценарий на ближайшие месяцы, но не единственный.
Цены могут упасть — уже сегодня значительная часть сделок идет с дисконтом. Когда реальный покупатель приходит в офис застройщика, он вполне может получить скидку. И она иногда достигает 7-15%, если покупатель платежеспособен, имеет деньги или одобренную ипотеку, подготовил аргументы для торга.
Значимых предпосылок для роста стоимости при сегодняшних реалиях я не вижу. По крайней мере, до того, как ключевая ставка ЦБ начнет снижаться. С другой стороны, исправить ситуацию могут новые законы, решения правительства или господдержка.
А также, окончание СВО и дополнительные денежные вливания в экономику. Но пока у нас сложился рынок покупателя — те, у кого есть деньги, смело могут торговаться с продавцом. Как на первичном рынке, так и на вторичном.
— Как покупателю сэкономить на новостройке?
— Сегодня важнее избежать рисков банкротства и затягивания сроков сдачи дома. Власти сейчас не наказывают строителей за увеличение сроков возведения многоквартирных домов, мораторий постоянно продлевают. Но лучше выбирать компанию, которая соблюдает обязательства по вводу жилья в эксплуатацию. Для анализа работы застройщиков лучше всего зайти в чат дольщиков, собрать всю информацию о завершенных и текущих проектах. Спросите новоселов о качестве домов, их замечаниях и претензиях.
Подберите несколько застройщиков и проектов. Пообщайтесь с сотрудниками офисов продаж и риелторами. Посмотрите цены и планировки от разных компаний. Соберите информацию о предложениях на рынке, в районе, по новым построенным домам и строящимся. Если выбор пал на возводимое, выберите высокую степень готовности.
Обращайте внимание на квартиры, которые продаются по переуступке и в чатах дольщиков. Их можно купить на 10-20% дешевле, чем продает застройщик. Если сложно найти всю информацию самостоятельно, привлеките для анализа риелтора.
С этими аргументами идите к продавцу на переговоры. Говорите о фактических скидках на других проектах и от других застройщиков. Приводите конкретику. С большой долей вероятности, вы получите желаемую скидку. Если нет, идите в другую компанию. Лояльность застройщиков сейчас растет. Но не жертвуйте при этом качеством строительства, выбирайте надежность.
— Дольщики могут вернуть свои деньги со счета эскроу, если застройщик затягивает срок сдачи или банкротится?
— В теории вернуть деньги с эскроу-счета можно. Но дольщику это невыгодно. Скорее всего, он покупал жилье по более низкой цене, чем оно продается сейчас. Да и ставки по ипотеке тогда наверняка были ниже. Защита дольщика должна сработать другим способом. Банк по закону обеспечивает контроль над тем, чтобы дом был достроен. И он создаст условия для прихода нового застройщика, который завершит объект. Конечно, на это могут уйти месяцы, и даже годы.
Дольщик может добиться возврата денег с компенсацией по суду. Но это тоже долго и непросто. Покупатели будут годами ждать свое жилье, платить ипотеку, продолжать жить в старом жилье или платить аренду. И если в Москве власти постараются не допустить катастрофических срывов сроков и остановок проектов, то в регионах победнее может быть всякое. Там есть незавершенные долгострои с предыдущего кризиса. И сейчас риски банкротств выше.
— Из-за дорогих кредитов все больше сделок в рассрочку. Насколько это безопасно?
— Рассрочка за 2024 год выросла в восемь раз — с 5% до 40%. Сейчас уже есть проекты, где на рассрочки приходится до 90%. Они популярны, потому что для девелоперов это способ поддерживать уровень продаж и получать проектное финансирование от банка.
Минус в том, что при рассрочке застройщики обычно завышают стоимость квартиры. И покупатель соглашается на это в надежде, что к моменту сдачи дома можно будет продать другую недвижимость или перекредитоваться по более низким ставкам. При этом, все стороны рискуют — и банк, и застройщик, и покупатель.
Продавец и банкир могут не получить полную сумму от покупателя. Дольщик рискует бесконечным ожиданием переноса сроков ввода в эксплуатацию дома. Пониженная ипотечная ставка на короткий период и другие суррогатные финансовые схемы слабо регулируются законодательством.
Чтобы навести порядок и избавиться от рискованных схем, Центробанк сейчас пытается ввести ипотечный стандарт и надзор за ним в отрасли. Надеюсь, правила применения рассрочки отрегулируют на законодательном уровне и это сделает ее более цивилизованным инструментом для покупки жилья.
Сохрани номер URA.RU - сообщи новость первым!
Не упустите шанс быть в числе первых, кто узнает о главных новостях России и мира! Присоединяйтесь к подписчикам telegram-канала URA.RU и всегда оставайтесь в курсе событий, которые формируют нашу жизнь. Подписаться на URA.RU.
